-
让品牌有温度、有情感
专注品牌策划15年
杭州2023土拍地块（杭州2020土拍汇总）
发布时间：2023-03-21 02:03:43
稿源：
创意岭 阅读：
72
问大家
大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于杭州2023土拍地块的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。
开始之前先推荐一个非常厉害的Ai人工智能工具，一键生成原创文章、方案、文案、工作计划、工作报告、论文、代码、作文、做题和对话答疑等等
只需要输入关键词，就能返回你想要的内容，越精准，写出的就越详细，有微信小程序端、在线网页版、PC客户端
创意岭作为行业内优秀企业，服务客户遍布全国，相关业务请拨打175-8598-2043，或微信：1454722008
本文目录:
一、广州2023年经营性用地供地蓝皮书出炉 住宅地块供应77宗
观点网讯：1月16日，广州市规划和自然资源局发布《2023经营性用地供地蓝皮书》，共收录土地176宗（743公顷），其中商服地块80宗，住宅地块77宗、工业地块10宗、其他地块9宗。
从全市11个区来看，白云区今年可出让地块数量最多，达到35宗，其中17宗商服用地、14宗商品住宅用地、2宗工业用地、2宗其他用地。值得关注的是，白云新城今年有12宗可出让地块，以商业设施兼容商务设施用地为主。
番禺区共计划供应18宗住宅用地，是今年广州全市宅地供地最多的区。其中，万博、大石、市桥、桥南是主力。
越秀区今年将只有1宗可出让地块——动物园北门公交站场地块，用地面积6124平方米，容积率8.9，该地块位于越秀区东部，先烈中路南侧、云鹤北街西侧，坐落国家高新区及黄花岗科技园内。将以黄花岗科技园区为载体，建设人工智能产业园等一批价值创新园区。
海珠区方面，有22宗可出让地块，其中14宗商服用地、5宗商品住宅用地、3宗其他用地。今年海珠区的可出让地块主要集中在琶洲西区和琶洲中二区。
荔湾区今年有21宗可出让地块，其中7宗商服用地、8宗商品住宅用地、3宗工业用地、3宗其他用地。
天河区今年可出让地块达到了31宗，其中，25宗商服用地、5宗商品住宅用地、1宗其他用地。可出让地块主要集中在金融城起步区和金融城东区，全部为商服用地。金融城起步区发展定位为数字金融总部核心区，重点发展金融总部、金融科技、消费新业态、新模式应用示范，高端专业服务业。
黄埔区共计划供应2宗住宅用地，分别是科学城、长岭居板块。
贝壳研究院广州分院研究报告显示，2022年广州土拍市场成交大幅缩减，几乎均由央企、国企托底底价成交。 2022 年广州共进行了四次集中土拍，推出58幅宅地，成交48幅，成交率为83%，明显高于去年69%，这主要由于央企、国企托底导致流拍减少。从成交来看，今年共成交48幅地块，相比去年减少44%，房企尤其是民营房企对土地市场的热情相对平淡，几乎清一色央企、国企底价成交，平均溢价率仅1.6%。
二、财政部要求不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入
2022年以来，受到房地产市场下行压力的影响，土地市场也有所承压。与往年拿地TOP10房企中总有几家头部民企的身影不同，今年土拍市场里，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为绝对的主角。然而，财政部最新出台的政策，或将对当前“央国平”主导土拍市场的格局产生影响。
10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号，下称“126号文”)，其中提到严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，这一政策说明，虽然当前各地土地财政压力比较大，但是以国企名义拿地来变相做大土地出让收入的做法依然不可容忍。
不得虚增土地出让收入
根据126号文，近年来，各地区各部门严格落实过紧日子要求，不断优化财政支出结构，大力压缩一般性支出，取得明显成效。但是仍有个别地区或部门未严格控制一般性支出，出现“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题。为此，财政部要求进一步加强“三公”经费管理，严控一般性支出，其中就提到不得虚增土地出让收入和财政收入。
严跃进指出，此次政策的出发点在于加强“三公”经费管理，严控一般性支出，缓解当前财政收支矛盾，但也不经意间提示了以“央国平”名义拿地来变相做大土地出让收入的风险。
过去一年多时间里，土地市场降温。国家统计局数据显示，前8月房企土地购置面积同比下降49.7%。而根据中原地产研究院统计，截至10月15日，全国拿地总金额TOP10房企中，除了深耕杭州的民企滨江集团和国资控股的万科以外，清一色都是央企或国企。几年前，碧桂园、融创、龙湖等民营企业都是TOP10的常客。
根据克而瑞地产研究中心8月1日发布的报告指出，全国300城经营性土地6月份总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。企业拿地层面，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但仍少见民企身影。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者解释，从去年下半年到现在，地方政府出让的地块很多都是由地方国企，特别是区一级的国企和城投平台拿地。这种拿地很大程度上可能只是为了托底土地市场，维持当前土地的价格水平。
城投平台不再“兜底”
事实上，在“央国平”三类企业中，相比21家从事房地产开发业务的央企和国资委管理的国企，受地方政府、财政部门监管的城投平台拿地的潜在风险更受舆论的关注。
根据中泰证券研报，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77%。江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。全国范围内，嘉峪关市、黄石市等5个地级市城投拿地占比在50%以上；遂宁市、岳阳市等18个地级市城投拿地占比在30%-50%之间；盐城市、常州市、宜昌市、绍兴市、柳州市等30个地级市城投拿地占比在20%-30%之间。
值得注意的是，上述城投拿地占比较高的城市，大多是三四线城市。“城投类企业拿地是今年各地土地市场的一个新特点，但显然有托市的动机。”严跃进指出。
合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者指出，以房地产开发为主业的央企国企拿地肯定是没问题的，现在主要问题就是城投在兜底，兜底就会产生更多的风险。比如，一些本身市场价值不是特别优越的地块，做房地产开发的房企普遍对它的价值不太认同，最后城投来兜底。但是城投又没有优秀的开发、产品打造和营销能力，这种情况下项目就有出现亏损的风险。
上述中泰证券研报指出，在土地市场景气偏弱时期，城投公司参与土拍，一方面可以较低的成本获得土地，在未来土地升值后获得收益；但是另一方面，大额的土地购置也会带来城投公司的资金占用压力，增加外部融资需求。
李宇嘉指出，虚增土地出让收入还可能会导致助长地方政府无序支出土地出让收入。因为土地出让收支并非预算内收支，地方政府通过“央国平”来收支的这部分没有经过严格的审计，可能会造成一些不必要的支出，形成隐性债务风险。
此外，126号文还要求2023年中央部门“三公”经费财政拨款预算继续按照“只减不增”安排，地方财政也要按此原则从严从紧安排“三公”经费。严禁事业单位用钱大手大脚、铺张浪费等行为。
并且，地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。
三、2023不动产关键词：新周期存在6个已知数
出品 | 凤凰网风财讯
fengcaixun
作者 | 王婷婷
ivywong
“2023年，再也不能把赚不到钱归结到疫情了。”
这看起来像一句玩笑话，却也道出了2023和过去三年的一个最大不同。伴随中国疫情政策调整，国家“全面搞经济”，中央层面频繁释放积极信号，是时候抽离悲观情绪，是时候改变思路审视未来。
尤其是被视作近年“最大悲观之一”的房地产，更需要振作起来看到新机会。就像郁亮说的“悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”
风财讯年终策划系列之《2023不动产关键词》，拟汇聚不动产多个领域具有发言权的声音，来给2023年相应领域做预判，希望触发您的新思路、新视角。
维稳 宏观经济关键词 中国GDP增速4%-6%
多家研究机构：目前世界银行、国际货币基金组织（IMF）等国际组织和高盛、瑞银、野村等多家国际机构对2023年中国经济增速的预期集中在4%-5%之间，国内机构的预测则多集中在5%-6%之间。
除防疫形势外，房地产能否企稳、外需放缓程度、政策对冲力度，都将影响2023年中国经济恢复。
翻篇 地产政策关键词 保稳防险，过时政策逐渐取消
中央经济工作会议：释放房地产政策“保稳”“保住”“防险”的三大基调。
什么是房地产新的发展模式？
房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏认为，房地产新发展模式就是“双轨制 租购并举”。
具体而言是向两个方面发展，一是坚定地“完善住房市场体系和住房保障体系”，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障；一方面鼓励租购并举，解决好新市民和青年人等住房问题，比如允许保障性租赁房以租代购、补交资金后可入市。
一些已经明显不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策应该会逐渐去除。
也由此刘晓博等业内人士预测大部分二线城市将取消限购、限售；一线城市限制政策将出现实质性松动。
微降2023新房关键词 存量供应为主、房价先降后稳
贝壳研究院：2023年一手房价格预计先降后稳。
由于项目滞销、土拍热度不高等因素，各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。
2023年需求面尚未完全企稳之前，企业依然有以价换量的动力，新房供应价格有进一步下行空间。
2023年供应主基调是盘活存量、去库存。
拿地减少，2023年会新房供应紧缺的局面？不会。
市场仍有大量存货。截至2022年10月，狭义库存累计同比上升约17%。一二线城市平均出清周期升至16个月，三四线城市平均出清周期超过20个月。
(各线城市2014-2022.9商品房销售面积走势)
让步 2023二手房关键词 供应增长，议价空间先升后落
贝壳研究院：二手房供应量稳定增长。
贝壳研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应量变化基本稳定。
因为价格下跌下消费者预期不强，购房意愿减弱，以换房为主导的市场，不买也就意味着不卖，所以新增库存变化幅度相对平稳。
二手房议价空间先增后降。
当前重点城市二手房平均议价空间（挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例）已升至10%，处于近几年高位。
买卖双方达成合意价需要卖方做出更大的价格让步，这一特征还将延续，直到更多买方入场后议价空间逐步回落。
洗牌 2023房企关键词 微光变曙光、穿新鞋走新路
万科：微光变曙光
12月16日万科的股东大会上，郁亮对房地产行业的判断已经从“微光”进化成了“曙光”。
“时隔20年房地产再成支柱产业，房地产的政策面逐步向好，政策力度、广度都全面超出万科的预期。”
随之，万科总裁祝九胜指出，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。万科会开始做一些积极动作，比如在补充开发业务机会、公开市场拿地、开拓经营服务业务等。
保利：穿新鞋走新路
保利发展透过房地产行业白皮书预判，行业运行逻辑发生根本性改变，过去是高杠杆驱动规模增长，现在逻辑反转，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。
所以大分化时房企要继续向上，稳定向前，就必须穿新鞋、走新路。
因为房地产呈现去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化的五大特点，所以房企要将粗放的三高模式，转为精细化的“内生模式”，注重构建动态能力。
大浪淘沙是必然，一些房企要放弃幻想。
分化 2023城市关键词 核心城市先恢复、长珠三角领先
中指研究院：虽然疫情防控形势仍是最大变量，但二线城市的政策优化空间较大，核心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市。
三四线城市的市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。人均住房建筑面积超40㎡的三四线城市，部分城市甚至超过50㎡，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。
历史来看，长三角和珠三角地区在下行周期后，均率先恢复，2022年下半年同样如此。
（图：2016年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积月度同比走势/中指院整理自各地房管局）
长三角、珠三角住宅成交面积同比降幅收窄最明显；但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。
京津冀短期区域市场调整压力较大，预计2023年北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市持续底部运行。
长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复，比如成都放松了楼市政策，有望逐渐企稳恢复；短期武汉、长沙等城市均有政策优化预期。
李光斗的一句话说得好：
开放，迎来了1992年中国经济新的高潮；
放开，则会迎来2023年中国经济新的周期。
《日本失去的十年》一书中描述日本经济危机后的社会是“低欲望社会”。但中国远远没有到那个经济成熟度、也没有到那种危机度。
疫情和调控正在“翻篇”，房企和地产人可能会有PTSD，但也无法忽略中国房地产的万亿空间。
所以与其悲观预测“低欲望社会”的到来，不如重回积极主义。
历史不会停步、社会仍在前行，每个人也还能够为“活得更好”而奋斗。
四、现房销售”写入多地土拍文件，商品房预售制会取消吗？
合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。
据中指研究院监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。仅今年以来，据澎湃新闻不完全统计，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。
以合肥为例，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中首次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。
据合肥在线，尽管此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求，达到一定比例才能开售，但是明确提出必须按现房销售，在合肥尚属首次。
另以北京为例，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》，该地块共吸引3家企业竞买，经过17轮价格竞拍达到土地合理上限价格37.84亿元，又经过23轮竞“现房销售面积”后成交，竞报“现房销售面积”5.4万平方米，最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。
今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京今年首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序；今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。
此外，福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示，葛岭镇溪西村一地块在出让要求中提到：地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，在这个时间节点提出现房销售多少受到近期烂尾楼风波的影响，出于保交楼的立场而提出的，多地出现的烂尾楼停贷风波事件导致购房者对商品房预售制度产生一定的抵触心态，取消预售制度的言论一时之间议论纷纷。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，今年7月以来，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪和预期均带来不利影响，而现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。
已有多地探索现房销售
对于现房销售试点的探索，最早或可追溯至2014年。
据新华网报道，2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，最终丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.54%，成交楼板价59859元，剔除保障房后楼板价达85810元/平。地块在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。
到了2016年，为抑制房企拿地热情，深圳也推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
同年，杭州、南京等地在土地拍卖时，均提出现房销售要求。
据不完全统计，2016年至2020年间，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度。
以苏州为例，2016年8月11日，苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，共13条。其中规定，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。
这一政策被业内解读为，一旦拍地价格过高，触碰价格红线，就需要以结构封顶或竣工验收为标准，来办理预售许可证。通俗说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。
2016年8月11日，南京市人民政府网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，按照政策，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。
2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
这也让海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。
对于实行现售制度的背景，时任海南省住建厅厅长霍巨燃在当日举行的新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。
现房销售试点效果如何？
不过，从上述提及现房销售试点的城市来看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段时间后，改变了土地出让规则。
以杭州为例，2017年3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政，当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是仅4个月后，杭州推出的土地出让就改变规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除。
彼时，据《钱江晚报》2017年7月12日报道，2017年3月24日后的杭州土地出让，主城区共出让10宗涉宅地块，其中有9宗必须现房销售，在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。
不过，杭州于2021年重启了“现房销售”。2021年7月30日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告，其中10宗宅地率先开展“竞品质”试点，即改变以往的价高者得，而是采取线下竞“品质方案“，获得资格后进入线上“竞地价”阶段。本次试点地块全部实行现房销售，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。
南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《上证报》报道，为给土拍市场降温，南京市规定，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。
2017年6月2日，南京再出规定，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积。但在随后的7月份，挂牌的5宗地块条件显示，取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。
苏州则在2020年2月19日发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，提出延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则等，在一定范围内放松了房企预售的条件，也取消了执行42个月的强制性现房销售政策。
按照克而瑞监测数据，2016年8月，苏州推出现房销售政策，规定土地出让成交价超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。现房销售政策发布后，2016年出现12宗现房销售地块，现房率为40%。2017年全年现房销售地块达到49宗，现房率为82%，2018年前三季度现房销售地块为11宗，现房率为23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交，再无现房销售地块出现。
不过，在易居研究院智库中心总监严跃进看来，此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地，这和土地的限价政策有关系。现在提现房是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房的权益角度来讲，提出现房销售模式。
“此前现房销售政策的取消，是因为后来市场降温以后，从创造营商环境，优化营商环境角度来讲，优化或者取消了现房销售政策。现在各地出让的地块中再次提及现房销售，是在保交楼，防范烂尾背景下，重新提起现房销售的概念。”严跃进说。
业内人士认为，房地产市场进入调整周期，现房销售的试点地块成交率会有所下降，目前，各地的房地产相关政策正在不断完善中。
从此轮设置“现房销售”环节的城市来看，北京今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。从土拍成交情况看，12宗涉及“竞现房销售”的地块中，2宗地块流拍，4宗地块底价成交，3宗地块未触及地价上限；3宗地块达到上限价格后转为竞报“现房销售”面积。
商品房预售制会取消吗？
随着多地试点，取消商品房预售，全面推行现房销售的呼声也越来越高，那么当前全面推行现房销售是否可取？
陈文静认为，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机，全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围地推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。
陈霄也提到，现房销售可以尽可能地保证购房者的权益，避免出现烂尾楼、开发商跑路等现象，确保了购房者能如期拿房，降低了购房者和开发商之间产生冲突的可能。
陈霄认为，取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，全面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的时机，甚至可能会加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露，以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式，在部分城市率先试点取消预售制度，后逐步推广，这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环。
以上就是关于杭州2023土拍地块相关问题的回答。希望能帮到你，如有更多相关问题，您也可以联系我们的客服进行咨询，客服也会为您讲解更多精彩的知识和内容。
推荐阅读：
赣公网安备 50019002502384号
