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杭州第二次土拍2023（杭州第二次土拍时间）
发布时间：2023-03-22 07:36:20
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大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于杭州第二次土拍2023的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。
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本文目录:
一、2023年楼市会回暖吗 2023年楼市将迎来抛售潮什么意思
2023年楼市可以说是很多人都在关注的行情，2022年进入尾声，还有几天就到了2023年，想要买房投资的朋友们来说，当然是希望2023年楼市会回暖，这样也会有优势一点，但这个是不好说的，谁都不知道之后的政策如何，刚需买房的话就更没必要去研究了，有合适的就可以下手了。
2023年楼市会回暖吗
近期高官强调房地产支柱产业地位，中央经济会议重提房住不炒。这并不矛盾，2023年的楼市极可能出现如下情况：
1、持续打击投机行为
2、各地陆续全线放开限购
3、一线强二线城市开始止跌，具体表现为，房价低位盘整，成交量小幅度上升维持稳定。
4、土拍地价相对前两年打6-8折，新房价格不再高高在上，而是更亲民
5、二手房持续卖不动，只能降价，降价也比不上新房有优势
6、弱二线、三线城市以下持续跌，跌跌不休，直到出现租金抵月供，开始反弹
7、断供法拍房持续增多
8、经济复苏，90后炒股买基金的人数超过买房的。
2023年楼市将迎来抛售潮什么意思
2023年不要再激进的炒房了，因为房价的涨幅可能比以前要弱一些，随便买房都能赚钱的时代也已经结束了 。
接下来如果你还要炒房，那么一定要做到常吃的准备也就是要比之前炒房多预留几年的现金流，这样的话你才能等来房价的上涨和兑现 。
2023年如何避免在楼市踏空
我预判大概会有这3个阶段：短期触底，V型反弹，长期平稳回归价值。
房地产从长期来看的方向是逐渐下降的大趋势不会变的，这个“由短期看政策，中期看土地，长期看人口”的规律来决定的。最近的利好就是短期政策和长期的城镇化带来的。
那我们如何避免踏空？很明显我们需要在V型反弹的时候入手最合适，具体到几月份，根据规律估计在5月份左右，这里每个城市的时间段都会不一样，因为有的城市是存量房市场，有的城市是新房市场。
在这里我们需要关注3个指标：一个是二手房成交量有没有回升到20年左右的均值，一个是300万左右新房的库存有没有卖完，一个是大部分开发商整体的财务指标有没有好转。
对杭州而言新房的库存正在快速被去化，估计对摇新房的客户来说现在是最幸福的，随着库存的快速去化，摇号难度加大。二手估计会随着新政策的出台和新房供应的减少，价格会慢慢回升。
同时板块之间的价值差距会越来越大，申花的次新+学区；钱二的品质+江景大平层；艮北的小资情调+配套便利；奥体的次新+商业集聚，这些和外围以及老破小的价值差会越来越大。同时随着经济的快速复苏，大平层产品的消费在未来2年内会有一个快速的放量！这个市场会有更多的关注度。
北上广深盯好二手成交量的回升就行，同时抓准板块轮动，大概率不会踏空。
二、杭州再调土地出让规则：首推“土拍前限价”
6月29日，《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉，当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。
值得注意的是，目前大部分城市限价均在预售证报批环节，对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定，但在具体操作中，申报价到底如何限定？土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价？正是因为政策存在部分灰色地带，往往向市场传递出“错误”信号，进而干扰市场稳定。
多位业内人士向记者表示，土拍前限价好于土拍后限价，通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定，进而锁定未来的地价、房价，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。
“拍后限价”改为“拍前限价”
“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示，6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。
如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。
同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。
目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。
而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。
《每日经济新闻》记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。
浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”
土地出让金持续领跑全国
值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。
《每日经济新闻》记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。
去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。
今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。
在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。
克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。
值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。
“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”
据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。
“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”
三、“小步快跑”供地风向标显现 武汉率先开启第六批集中供地
12月8日，武汉市发布了2022年度第六批集中供地公告，本次集中供地共推出各类用地17宗，土地总面积约136.83公顷，总建筑规模约270.67万平方米，起始价总额约234.65亿元，将于12月27日至30日进行集中拍卖。
值得关注的是，此次武汉也成为实行集中供地的22城中，首个发布第六批供地信息的城市。中指研究院土地事业部负责人张凯分析称：“今年22城中多个城市开展多批次集中供地，截至目前，北京、杭州、南京、成都等14个城市发布了第四批次集中供地公告，南京、无锡、苏州、武汉4个城市发布了第五批次集中供地公告，武汉是目前第一个发布第六批次公告的城市。”
12月8日，武汉市发布了今年第六批集中供地公告，共推出各类用地17宗。资料图片
17宗地总起始价235亿，首推城市更新用地
武汉市第六批集中供地共推出各类用地17宗，起始价总额约234.65亿元。值得关注的是，此次供地首次推出城市更新项目。
该批次公告中P（2022）130号江汉区绍兴片、131号硚口区古四社区等2宗地块，为武汉针对老旧小区改造实施的首批城市更新项目。其中，130号地块出让面积3.05万平方米，土地用途为商住，建筑面积11.92万平方米，起始价21.87亿元，出让最高价25.16亿元；131号地块出让面积2.37万平方米，土地用途为住宅，建筑面积20.02万平方米，起始价15.26亿元，最高价17.54亿元。
与此同时，武汉此次供地以中心城区优质项目为主。此次江汉、硚口、武昌、青山等区域均有多个优质项目供应，其中包含了江汉区电影制片厂项目，其为近年来该区域供应规模最大、总价最高的地块，出让面积5.71万平方米，建筑面积32.53万平方米，起始价66.86亿元。该项目将与之前出让的周边地块一起打造为集住宅、商业、商务等多种业态于一体的高端城市综合体。
此外，为了积极支持区域产业经济发展，此次武汉青山区推出4宗、约34.82公顷的工业用地，东湖高新区推出1宗科研用地。
根据公告，本次拍卖出让地块申请时间自公告发布之日起至12月26日17时止，交纳竞买保证金截止时间也为12月26日17时；拍卖出让时间为12月27日至12月30日。
武汉土地市场低温运行，地块多以底价成交
由于土地市场低温运行，房企拿地积极性减弱，多地在完成今年的供地计划上都面临一定程度的压力。
中指研究院数据显示，截至11月24日，根据22个重点城市各自于今年上半年发布的市本级2022年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，供地计划完成率仅55%。
作为22城之一，武汉此次成为首个开展第六批供地的城市，也和土地市场低温运行相关。在本次第六批集中供地前，武汉已经完成了五轮集中供地，从前五轮的热度来看，土地市场较为低迷，大部分地块底价成交。
12月8日，武汉市第五批集中供地的第一场拍卖活动顺利结束，共成交各类用地7宗，成交总金额26.67亿元。其中，此次出让的4宗涉宅用地，全部底价成交。回顾11月29日第四轮供地情况，武汉共有6宗涉宅地块成交，合计揽金约44.64亿元，均以底价成交。截至目前，今年武汉土地市场累计成交金额627.45亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“武汉启动第六批次集中供地对于全国土地市场有较大的启发。值得注意的是，供地批次增加或成为趋势，当前土地市场和过去相比已有较大的差异和变化，全年少批次的供地模式容易造成土地市场流拍，或和房企的拿地节拍不吻合；现在通过增加更多批次，有助于减少一次性密集扎堆入市的操作，在当前房企资金较为紧张的情况下，有助于确保土地交易市场平稳健康发展。”
多城灵活调整供地节奏，“小步快跑”或成常态
不仅仅是武汉，为了完成年度供地任务，此前参与集中供地的22城中，多个城市已经灵活调整了供地计划。
据新京报记者统计，包括无锡、苏州、南京、北京、杭州、广州、天津、深圳、上海、成都、武汉等超十个城市已完成第四轮集中供地，南京等地进入第五轮供地阶段。
不仅如此，此前，长沙率先发布通知称，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介，成为我国第一个公开取消集中供地的城市。
同时，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。
对此，张凯分析称，“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）供地本意是贯彻“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，2021年以来，“两集中”政策也在一定程度上达到了“稳地价”效果。但由于“集中供地”对企业资金要求较高，在当前市场环境下，土地市场低温运行，地价上涨动力明显减弱，且企业在资金压力下，拿地愈发谨慎。此时，受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，同时，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地压力。总体来看，增加供地批次有利于稳定市场预期，而有的城市单批次供地数量减少，可以提高企业拿地积极性，减少流拍。
展望2023年，张凯预计：“短期来看，土地市场低温态势或难改，后续各地或会根据自身房地产市场情况对土拍模式做出适当调整，预计2023年‘两集中’土拍模式也将通过‘因城施策’的方式迎来更多变化。”
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
四、2023不动产关键词：新周期存在6个已知数
出品 | 凤凰网风财讯
fengcaixun
作者 | 王婷婷
ivywong
“2023年，再也不能把赚不到钱归结到疫情了。”
这看起来像一句玩笑话，却也道出了2023和过去三年的一个最大不同。伴随中国疫情政策调整，国家“全面搞经济”，中央层面频繁释放积极信号，是时候抽离悲观情绪，是时候改变思路审视未来。
尤其是被视作近年“最大悲观之一”的房地产，更需要振作起来看到新机会。就像郁亮说的“悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”
风财讯年终策划系列之《2023不动产关键词》，拟汇聚不动产多个领域具有发言权的声音，来给2023年相应领域做预判，希望触发您的新思路、新视角。
维稳 宏观经济关键词 中国GDP增速4%-6%
多家研究机构：目前世界银行、国际货币基金组织（IMF）等国际组织和高盛、瑞银、野村等多家国际机构对2023年中国经济增速的预期集中在4%-5%之间，国内机构的预测则多集中在5%-6%之间。
除防疫形势外，房地产能否企稳、外需放缓程度、政策对冲力度，都将影响2023年中国经济恢复。
翻篇 地产政策关键词 保稳防险，过时政策逐渐取消
中央经济工作会议：释放房地产政策“保稳”“保住”“防险”的三大基调。
什么是房地产新的发展模式？
房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏认为，房地产新发展模式就是“双轨制 租购并举”。
具体而言是向两个方面发展，一是坚定地“完善住房市场体系和住房保障体系”，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障；一方面鼓励租购并举，解决好新市民和青年人等住房问题，比如允许保障性租赁房以租代购、补交资金后可入市。
一些已经明显不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策应该会逐渐去除。
也由此刘晓博等业内人士预测大部分二线城市将取消限购、限售；一线城市限制政策将出现实质性松动。
微降2023新房关键词 存量供应为主、房价先降后稳
贝壳研究院：2023年一手房价格预计先降后稳。
由于项目滞销、土拍热度不高等因素，各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。
2023年需求面尚未完全企稳之前，企业依然有以价换量的动力，新房供应价格有进一步下行空间。
2023年供应主基调是盘活存量、去库存。
拿地减少，2023年会新房供应紧缺的局面？不会。
市场仍有大量存货。截至2022年10月，狭义库存累计同比上升约17%。一二线城市平均出清周期升至16个月，三四线城市平均出清周期超过20个月。
(各线城市2014-2022.9商品房销售面积走势)
让步 2023二手房关键词 供应增长，议价空间先升后落
贝壳研究院：二手房供应量稳定增长。
贝壳研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应量变化基本稳定。
因为价格下跌下消费者预期不强，购房意愿减弱，以换房为主导的市场，不买也就意味着不卖，所以新增库存变化幅度相对平稳。
二手房议价空间先增后降。
当前重点城市二手房平均议价空间（挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例）已升至10%，处于近几年高位。
买卖双方达成合意价需要卖方做出更大的价格让步，这一特征还将延续，直到更多买方入场后议价空间逐步回落。
洗牌 2023房企关键词 微光变曙光、穿新鞋走新路
万科：微光变曙光
12月16日万科的股东大会上，郁亮对房地产行业的判断已经从“微光”进化成了“曙光”。
“时隔20年房地产再成支柱产业，房地产的政策面逐步向好，政策力度、广度都全面超出万科的预期。”
随之，万科总裁祝九胜指出，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。万科会开始做一些积极动作，比如在补充开发业务机会、公开市场拿地、开拓经营服务业务等。
保利：穿新鞋走新路
保利发展透过房地产行业白皮书预判，行业运行逻辑发生根本性改变，过去是高杠杆驱动规模增长，现在逻辑反转，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。
所以大分化时房企要继续向上，稳定向前，就必须穿新鞋、走新路。
因为房地产呈现去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化的五大特点，所以房企要将粗放的三高模式，转为精细化的“内生模式”，注重构建动态能力。
大浪淘沙是必然，一些房企要放弃幻想。
分化 2023城市关键词 核心城市先恢复、长珠三角领先
中指研究院：虽然疫情防控形势仍是最大变量，但二线城市的政策优化空间较大，核心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市。
三四线城市的市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。人均住房建筑面积超40㎡的三四线城市，部分城市甚至超过50㎡，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。
历史来看，长三角和珠三角地区在下行周期后，均率先恢复，2022年下半年同样如此。
（图：2016年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积月度同比走势/中指院整理自各地房管局）
长三角、珠三角住宅成交面积同比降幅收窄最明显；但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。
京津冀短期区域市场调整压力较大，预计2023年北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市持续底部运行。
长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复，比如成都放松了楼市政策，有望逐渐企稳恢复；短期武汉、长沙等城市均有政策优化预期。
李光斗的一句话说得好：
开放，迎来了1992年中国经济新的高潮；
放开，则会迎来2023年中国经济新的周期。
《日本失去的十年》一书中描述日本经济危机后的社会是“低欲望社会”。但中国远远没有到那个经济成熟度、也没有到那种危机度。
疫情和调控正在“翻篇”，房企和地产人可能会有PTSD，但也无法忽略中国房地产的万亿空间。
所以与其悲观预测“低欲望社会”的到来，不如重回积极主义。
历史不会停步、社会仍在前行，每个人也还能够为“活得更好”而奋斗。
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