杭州楼市库存（杭州楼市库存去化周期）

大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于杭州楼市库存的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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本文目录:

• 1、多城放宽人才落户门槛 是“引智”而非“救楼市”

• 2、杭州楼市利空和利多的因素有哪些

• 3、杭州限购政策的理解

• 4、杭州人才购房政策收紧了，具体是如何规定的？

一、多城放宽人才落户门槛 是“引智”而非“救楼市”

凤凰网房产淄博讯（编辑 刘佳）近日，杭州、重庆、天津等城市纷纷出台政策，放宽人才落户门槛。专家表示，在大幅降低落户门槛的同时，一定要防范部分城市出现房价快速上涨、楼市过热的现象。

自去年以来，多个城市频出政策，大幅降低落户门槛、给人才购房补贴，“人才争夺战”席卷全国。进入2019年，这场人才争夺战从三四线城市烧到二线城市，并愈演愈烈。

5月29日，据“浙江新闻”消息，杭州于当日发布大专落户新政，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。

同日，天津滨海新区宣布进一步放宽人才引进落户条件，并叠加实施储备人才住房和生活补贴政策；重庆放宽人才落户门槛的举措则是，不设年龄和务工年限，直系亲属还可以随迁。

入户门槛降低势必会导入大量人口，增加当地的购房需求。对此，严跃进告诉《每日经济新闻》记者，在大幅降低落户门槛的同时，一定要防范部分城市出现房价快速上涨、楼市过热的现象。

多城大幅降低人才落户门槛

“浙江新闻”上述消息显示，浙江省人才市场于近日发布了全日制普通高校大专人才引进落户浙江省人才市场办理指南（以下称办理指南）。该办理指南显示，同时符合大专学历（含高职）、35周岁及以下、在杭工作并由用人单位正常缴纳社保等3个条件，可申请落户浙江省人才市场。

值得注意的是，根据此前杭州人才引进政策，专科生需满足35周岁及以下、符合全日制普通高校紧缺专业目录、在杭落实工作单位、居住满1年并连续缴纳1年及以上的社会保险（不含补缴），才可申请落户杭州。

根据此次办理指南，落户浙江省人才市场的条件不仅取消了原有的紧缺专业要求，同时缴纳社保年限也降低至1个月。这无疑意味着杭州落户门槛的大幅降低。

实际上，早在今年的4月3日，杭州就曾出台《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措》，明确“全日制大学专科及以上人才，在杭工作并交缴纳社保的，可直接落户。”

《每日经济新闻》记者注意到，与杭州通过放宽人才认定标准、降低社保缴纳年限来降低落户门槛的做法类似，近期包括重庆、天津滨海新区等地，也通过类似做法降低落户门槛。

如天津滨海新区5月29日出台《海河英才经办指导意见》，对天津“海河英才计划政策”作出改进，并新增“鲲鹏计划”。政策规定：对学历型人才，放宽双证至单证，即全日制本科生，普通高校毕业生有毕业证书即可，硕士、博士学位研究生，有学位证书即可。对技能型人才，放宽工作年限要求。对资格型人才，扩大资格型人才认定范围。放宽落户年龄限制、社保要求、就业证明。

同时，根据“鲲鹏计划”，滨海新区为符合条件的人才发放住房生活补贴，其中本科生、硕士、博士每年分别补贴1.2万元、2.4万元、3.6万元，连续发放3年。

而重庆也于近日通过放宽人才界定标准、不设年龄和务工年限、直系亲属可以随迁、不设区域限制等方式，进一步降低落户门槛。

需防范部分城市楼市过热

《每日经济新闻》记者注意到，去年成都、武汉、西安等城市就曾出台人才新政，降低落户门槛，加入“抢人大战”。今年以来，“抢人大战”已从西部蔓延至东部。

据记者不完全统计，年初以来已先后有常州、海口、南京、深圳、芜湖、呼和浩特、宁波、无锡等近30个城市陆续出台人才新政，降低落户门槛。

那么，各城“抢人大战”的内在逻辑究竟是什么？

多位业内人士向记者表示，一方面，人才是一个城市持续健康发展、保持活力的重要要素；另一方面，与国家推动的1亿非户籍人口在城市落户的政策不无关系。

《每日经济新闻》记者注意到，国务院办公厅曾于2016年9月印发《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，明确在“十三五”期间，通过放宽落户限制、调整完善超大城市和特大城市落户政策等方式，使得户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

而根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，至2018年末，我国户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。这意味着要实现45%的户籍人口城镇化率目标，未来2年至少要完成2000万人的非户籍人口落户城市的任务。

“从出发点来看，这些人才新政的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“更多的是‘引智’而非‘救市’，当然某种程度上来看，这些政策对带动商品住宅消费同样具有积极作用。”

国家统计局数据显示，至今年4月末，全国商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米，其中住宅待售面积减少357万平方米。

克而瑞数据也显示，部分城市“抢人大战”的直接效果，是楼市库存的明显降低。

以西安为例，至今年3月末，其商品住宅库存为1367万平方米，较2018年同期减少16%，较2017年同期减少28%。

至今年3月末，杭州商品住宅库存为256万平方米，较2018年同期减少8%、较2017年同期减少52%。再如长沙，至3月末商品住宅库存1046万平方米，较2018年同期减少18%、较2017年同期减少36%。

“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范部分城市出现房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示，“必须严格落实‘稳地价、稳房价、稳预期’的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”

（来源：每日经济新闻）

二、杭州楼市利空和利多的因素有哪些

第一回合：人口

空头：

1、中国人口未来呈减少趋势：从数据上看，80后有2.28亿，90后减少到1.74亿，而00后就只剩1.46亿，人越来越少。现在，买房的主力还是80后和90后，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个2，3套供来挑选？而且放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，所以需求减少是必然。

2、根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价迟早要降。

未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。

多军：

1、中国正处在城镇化进程中：中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平。

2、去年国家就下了任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，在城市落户，这是人为增加需求。在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。

3、老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。

4、新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，为子女买房，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。

因此，目前来看需求量依然很足。

【一回合结束】

中立观点：

在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。

从人口需求上来，2018年多军占据优势。

2

第二回合：调控

空头：

1、调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，很多小区的二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看想不想管。

2、现在大部分二三四线城市涨的欢，是因为国家实施去库存政策，一旦去库存完毕，2018将会大洗牌。

3、现在房价确实太高，有发生金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。

4、房子的金融属性将越来越弱：共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。

5、房产税：一直有风声出来，这对于楼市是一大利空。

6、明年买房很大概率会遇到限卖，新房动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。

多军：

1、房地产是支柱产业：2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机，政府立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。

2、调控的谜底不是为了让房价崩盘：调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态。

3、土地是地方收入的主要来源：因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。

现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本降不下来。

4、调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。

5、楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。

6、限购期是买房的好机会：楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。

【二回合结束】

中立观点

空头在这一回合扳回一局。

经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。

尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。

从政策导向上来看，2018年空军占据优势。

3

第三回合：信贷（贷款利率）

空头：

1、美联储加息：美联储加息周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。

2、银行上调房贷利率：银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！

3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？

4、M2再创新低：目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。

2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。

知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。

5、凡房贷利率升高，楼市必定降温。

多军：

1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。

看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。

2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何，以后都不会再有了，然而：

再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。

【三回合结束】

中立观点

从利率角度来看，依然是空军略胜一筹。

单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。

利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房多少有些尴尬。

4

第四回合  土地 （供给）

多军：

1、中国是世界上土地最稀缺的国家之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。

2、从供给侧分析，国外人少地多，而中国是人多地少，所以不要期待中国的房子比外国便宜。

3、国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入的一线城市，土地一定是越来越稀缺的资源。

4、土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。

5、政府的土地政策很多都跟香港的很相似，当年香港实施8万5公租房计划，恰逢金融危机，房价一路猛跌，引发了大规模的游行。最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。

空头：

1、中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。

中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）

2、中国除去山川河流外的宜居面积占全部面积的60%以上。

3、中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。

4、未来，人口都将流向拥有更多工作机会和人才的一线城市，农村和三四线城市会慢慢衰落，这些地方的房子会很难卖出去。

5、至于一线城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了。8月23日，上海推出的4块租赁用地，全都是黄金地段，而楼面价却只有5000多/平。

6、土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。

【四回合结束】

中立观点

香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合多军优势明显。

谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌是可以被控制的。

虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。

但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持谨慎的态度。

毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的手段。然而，你也看到了，现在的房价……

所以，从土地供给这个角度来看，2018多军占据优势。

5

第五回合  收入，房价，租金

多军：

1、中国租售比低，一方面是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来。而且，中国的租赁市场不规范，没有保障，可能会出现房东突然涨价等情况。

而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。

租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。

（下图是世界各大城市买房租房情况情况）

另一方面，中国是一个相对传统的社会，人们对故乡感情有一种特殊理解；而美国处于一种迁移社会文化，人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。

2、、虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。

但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。

3、、虽然政府现在实施租收同权的政策，但是想要上好学校都是要积分排队的，租房的人都要排到后面了，根本不可能上好学校。

4、房价涨，收入也涨：中国人收入增长的很快，2016年开大会时就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。

空头：

1、房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。

国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房。

而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起房，按照当下的收入水平来说是无法支撑起这么高的房价。

全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。

（下图中人均收入是半年的，不是全年的）

2、租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。

根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销。房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？

3、租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。

越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。

像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！

但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图：

短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。

4、最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。

5、当大家都愿意多花钱去租房的时候，买房的人就少了，购房的需求也相应少了，房子也就不值钱了。

总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，这必然是有风险的。

【五回合结束】

中立观点

中立观点：这一回合，空军明显占优，有理有据，更让人信服。

每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。

再者，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。

三、杭州限购政策的理解

1，近期杭州房地产市场需求十分旺盛，供求关系紧张。加大限购力度和范围，有助于抑制投资性需求，有助于保护真正刚需，有助于稳定市场预期，有助于杭州房地产市场的健康、持续发展。

2，此次政策加码，是在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”精神的大背景下，有利于进一步抑制延续去年以来杭州房地产市场出现的较为旺盛的投资性购房需求，引导市场逐步向居住属性回归，并有利于给真正的自住需求尤其是刚性需求购房者赢得时间和空间。

杭州限购政策对房价的影响；影响房价的因素有不少，城市地位提升、产业经济发展、各种利好配套等都是诱因。2014年杭州楼市尚且处于存量高危期，眨眼2016年已顺利完成去库存指标，主城区住宅更是供不应求。目前而言，杭州楼市调控政策松动的可能性不大。同时因为之前杭州房价太过火爆房价高涨，这次加大限购力度对杭州楼市的投资起到了很大作用，还能保持杭州房地产的发展。

限购范围包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区。

一、扩大限购范围；

自2017年3月3日起，富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围，即在市区范围内（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区）统一执行限购措施。

二、升级非本地户籍居民限购措施；

《通知》明确，调整非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，由原有“自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上”调整为“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

三、增设本地户籍居民家庭限购措施；

自2017年3月3日起，明确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

四、杭州人才购房政策收紧了，具体是如何规定的？

解读杭州人才买房新政：门槛提高！

此次杭州发布的人才买房新政，相较于此前的杭州人才政策门槛来说较高，因此或许也会抑制一部分外地炒房客来宁买房的需求。此次新政，可以说是此前人才购房政策的补充和收紧，提高了人才买房门槛，考虑更为周全，是2021年杭州楼市第一个重要新政，对杭州2021年楼市定调也有重要的意义。从新政或许可以得知，2021年杭州的楼市基调依然是房住不炒，将更加落实和保障无房户。

杭州二手房数小时跳涨40万：热度回炉

杭州楼市面临着新房摇不到，二手房一天一个价，中环内老小区无房可买的情形。据媒体报道，杭州某购房者看中的一套紧挨高架和地铁，且无学区的房源，也成为众人哄抢的香饽饽。因为预约看房的人太多了，房东挂牌价数小时内上涨了40万元，同时为了筛选出优质客户，看房要求也有了些新变化：置换客不接待；不能月底前付首付的不接待；首付低于5成的作为备选。即使这般严苛的条件依然有47组客户争抢该套房源。肉眼可见，杭州楼市的购买力，已经被全面激活，加上库存的减少、竞争的火热，“杭州楼市又火起来了。”

杭州楼市二手房挂牌价从52057元变为52145元，第二周上涨88元，持续上涨；杭州楼市近三周在售二手房数量为43474套，39798套，27481套，持续减少，三周已经减少了近1万六千套。

从杭州人才购房新政和杭州二手房涨价、库存持续减少的情况来看，未来楼市或将面临人多房少而带来房价上涨的趋势，购房更需趁早！

“严政”＋楼市火热=买房要一步到位！

政策的收紧与楼市的火热，或许意味着未来换房买房将变得更加麻烦。因此，购房者在做决策时，不如一步到位！素有江北第一改善盘之称，以高端改善为主，其中，约144㎡大师洋房人气火爆，为改善臻选！

以上就是关于杭州楼市库存相关问题的回答。希望能帮到你，如有更多相关问题，您也可以联系我们的客服进行咨询，客服也会为您讲解更多精彩的知识和内容。

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