杭州闲林土地出让最新消息(杭州闲林土地出让最新消息新闻)
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本文目录:
一、杭州市闲置土地处理办法
第一章 总则第一条 为依法处理和充分利用闲置土地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。第二条 本办法适用于杭州市行政区域内闲置土地的认定和处置。第三条 本办法所称闲置土地,是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定期限未动工开发建设,或者虽已动工开发建设但投资额或者开发建设总面积等不符合规定要求的建设用地。第四条 市、县(市)土地行政主管部门负责闲置土地的认定及处置工作。
各区土地行政主管部门协助市土地行政主管部门做好市区范围内闲置土地的处理工作。
计划、规划、建设等行政主管部门按照各自的职责,协同土地行政主管部门做好闲置土地处理的相关工作。第五条 市、县(市)土地行政主管部门每年应定期对闲置土地的情况进行清查、登记。对闲置土地,任何单位和个人都可以向土地行政主管部门举报。经认定为闲置土地的,市、县(市)土地行政主管部门应将土地闲置的情况进行公布。第二章 闲置土地的认定第六条 认定和处置闲置土地以宗地为单位。
有下列情形之一的,认定为闲置土地:
(一)未经市、县(市)人民政府同意,超过国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期未动工开发建设的;
(二)国有土地有偿使用合同未约定或建设用地批准文件未规定动工开发日期的,从国有土地有偿使用合同或建设用地批准文件生效之日起满一年未动工开发建设的;
(三)已动工开发建设,但开发建设的面积不足应开发建设总面积三分之一或者已投资额不足总投资额25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的;
(四)法律、行政法规规定的其他情形。
动工开发建设是指已领取施工许可证,并进场施工。第七条 国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定分期开发的,按分期开发范围核定闲置土地面积。第八条 因不可抗力的原因或由于政府或政府有关部门的行为造成动工开发建设迟延而闲置土地的,顺延计算动工开发建设日期。第九条 市、县(市)土地行政主管部门依职权认定闲置土地时,土地使用者应当将闲置土地的范围、面积、闲置的时间和原因以及闲置土地审批、抵押等有关资料,如实向土地行政主管部门提供,并接受调查。第三章 闲置土地的处置第十条 闲置土地从被认定之日起,土地使用者应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》以及省人民政府的有关规定向市、县(市)土地行政主管部门缴纳土地闲置费。第十一条 市、县(市)土地行政主管部门对其认定的闲置土地,应当将认定的事实、依据通知土地使用者,闲置土地依法设有抵押权的,还应通知抵押权人。通知后,市、县(市)土地行政主管部门拟定该宗土地的处置方案。处置方案须经同级人民政府批准后,由市、县(市)土地行政主管部门组织实施。
处置方案可以选择下列方式:
(一)政府收购进行土地储备;
(二)延长开发建设时间,但最长不得超过一年;
(三)改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设。第十二条 自闲置土地处置方案批准之日起满三个月,土地使用者仍未执行闲置土地处置方案的,土地行政主管部门报经同级人民政府批准后,可收回土地使用权。第十三条 土地闲置满两年的,除本办法第十四条规定的情形外,经原批准具体建设项目用地的人民政府批准,可以无偿收回土地使用权。第十四条 土地闲置满两年,具备下列条件的,经原批准具体建设项目用地的人民政府批准,可以延长开发建设时间,并限期动工开发建设,延长期限最长不超过一年:
(一)以出让方式取得土地使用权,土地使用者已按出让合同全额或者部分支付出让金,开发建设前期工作准备就绪,资金落实,已基本具备开发建设条件的;
(二)经批准征用的农民集体所有土地和以划拨方式取得的国有土地使用权,土地使用者已经完成征地补偿安置,或者完成房屋拆迁工作量三分之一以上,资金落实,基本具备动工开发建设条件的。
期限届满仍未动工开发建设的,按本办法第十三条的规定无偿收回土地使用权。第十五条 收回闲置土地,土地行政主管部门按照下列程序进行:
(一)立案,调查取证,认定事实。
(二)告知当事人作出收回闲置土地决定的事实、理由和依据。闲置土地依法设有抵押权的,还应告知抵押权人。
(三)听取当事人的陈述和申辩。当事人要求听证的,应当举行听证。
(四)拟定收回闲置土地决定报原批准具体建设项目用地的人民政府批准。
(五)将收回闲置土地决定书送达当事人,同时告知当事人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。
(六)撤销《建设用地批准书》或者终止国有土地有偿使用合同,注销土地登记和土地证书,同时通知计划、规划、建设等部门撤销相关批准文件。
(七)向社会公告。
二、杭州首批60宗宅地4月出让 首创“次高报价者得”新规
3月23日,浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2022 年杭州市第一批住宅用地集中出让的公告》。杭州市2022年第一批住宅用地集中出让共60宗,面积3849亩(256.6085万平方米),出让起始价797.8699亿元,出让地上建筑面积530.5363万平方米。报价时间为4月13日-4月25日。
从60宗地块分布看,杭州市上城区有5宗、西湖区有2宗、拱墅区3宗、滨江区1宗,萧山区16宗、余杭区11宗、临平区10宗、钱塘区6宗、富阳区2宗、临安区4宗。萧山、余杭、临平三区挂牌量达到了37宗,占比超过60%,供应充足,萧山依然为供应量最大的区域。主城四区(上城、拱墅、西湖、滨江)仅11宗、593亩,占比15% 。
“次高报价者得”
出让公告明确,杭州该批次地块采取定品质出让,建筑品质纳入到挂牌文件中,需要签署承诺书,并且在原有“定品质”标准基础上增加两项要求:一是建筑层高提高至3米;二是一楼建设架空层4米以上。同时,挂牌出让宗地设定土地中止价(约为起始价的10%)、上限价格(溢价率不高于12%)。值得一提的是,杭州此次土地出让新规中首创了“次高报价者得”。根据出让须知,当土地竞价未达到中止价时,按照价高者得的原则确定竞得人;当土地竞价达到中止价时,网上竞价中止,转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。随地块信息一同发布的《杭州市区国有建设用地使用权出让线下一次报价规则》显示,进入一次性报价环节,若有2个及以上有效报价的,所有有效报价中金额第二高的报价为竞得价,投报该报价的竞买人为竞得入选人;若有2个及以上竞买人投报金额第二高报价的,通过现场摇号方式确定竞得入选人,摇号顺序号根据交易系统中竞买人确认参加报价的时间先后确定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,原本的“价高者得”使得土地价格不断“内卷”,此次创新客观上降低了房企的压力和拿地成本,可以更好调控土地市场价格,房企也可以更多关注在住宅品质上,有利于拿地的公平性,促进土地市场稳定。
取消“预公告”和“勾地”
杭州贝壳研究院院长上官剑进一步指出,此次土地集中出让的另一个亮点是取消了预公告和勾地。勾地的优势是按起始总价10%、以5000万元为上限缴纳勾地保证金,而此次正式公告发布后,有意向的开发商须缴足20%竞买保证金后方可参与竞买。上官剑说,这种变化提高了地块报名门槛,但同时大大制约了房企报名竞买地块的宗数规模,从而降低了每宗地块竞拍的激烈程度,有利于进一步稳定地价。
从起始价来看,此次供地起始价最高的为编号杭政储出[2022]9号地块,起始价约38.17亿元,中止价41.9698亿元,竞买保证金 7.634亿元。该地块为上城区四堡七堡单元JG1404-47地块,东至规划红普路,南至规划绿化,西至规划七华路,北至规划大王庙路,土地面积约4.94万平方米,用途为住宅(设配套公建)用地,建筑面积约11.86万平方米。
出让须知规定,该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于48500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于53350元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/平方米。
此次地块挂牌未达到中止价时,实行自由竞价,按照“价高者得”的原则确定竞得人。一次报价区间为42.0698亿元-上限价格42.7501亿元(均含本数)。当竞买人报价达到中止价时,网上竞价中止,转为通过线下一次报价方式确定竞得人,一次报价应是报价区间内任一万元整数。
出让地上建筑面积最大的是余政储出[2022]3号地块——余杭区良渚新城玉鸟路北杜文路东地块, 出让土地面积7.8088万平方米,土地用途为住宅用地,地上总建筑面积不大于21.86464万平方米。
良渚新城地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26100元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于28710元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/平方米。
良渚新城地块挂牌竞拍未到中止价36.3157亿元,实行自由竞价,按照“价高者得”的原则确定竞得人。一次报价区间为36.4157亿元-上限价格36.9775亿元(均含本数)。
占地面积最大的则是萧政储出[2022]9号地块,为12.875万平方米。该地块为萧山区闻堰南单元SJH-XS1501-06、07地块,土地用途包含普通商品房及商务金融用地,起始价19.31亿元,竞买保证金3.86亿元。
该地块东至三江路,南至沿河路,西至规划绿地,北至规划闻安路。起始价19.31亿元中,住宅(设配套公建)用地出让起始价为15.2969亿元,商业商务等其他用途用地出让起始价为4.0156亿元),中止价为21.2125亿元,一次性报价区间为21.3125亿-21.6300亿元(均含本数)。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27360元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于30100元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。
此外,出让公告要求,同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一地块。同一集团成员企业包括但不限于:与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。竞买人的购地资金(含竞买保证金、出让价款)来源应符合我国法律法规政策规定。竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
三、闲林为什么没纳入未来科技城?
闲林已纳入未来科技城版图。
一是,因为多年未出让土地形成的洼地效应,能够带来周边人口的自然流入。特别是对于工作在未来科技城和城西的年轻IT人士来说,闲林是最自然的选择。而对于城西的老居民来说,如果要换大面积的房子,闲林也是最具性价比的选择。
二是,城市框架格局拉大以后,闲林面临的新机遇,闲林将不仅仅是城西人的闲林,将成为整个大杭州的闲林,特别是其东、西、南、北密集分布了大量的IT产业和大学科技园,具有很强的人口集聚能力。
三是这两宗地块属于中心地段的小面积楼盘,总价低,配套成熟,非常适合本地开发商和一批外来中小开发商做成精品楼盘。
四、杭州再调土地出让规则:首推“土拍前限价”
6月29日,《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉,当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是,上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确,即在土拍前就对“限价”标准进行明确。
值得注意的是,目前大部分城市限价均在预售证报批环节,对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定,但在具体操作中,申报价到底如何限定?土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价?正是因为政策存在部分灰色地带,往往向市场传递出“错误”信号,进而干扰市场稳定。
多位业内人士向记者表示,土拍前限价好于土拍后限价,通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定,进而锁定未来的地价、房价,对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。
“拍后限价”改为“拍前限价”
“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示,6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块,均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。
如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园),出让面积6.08万平方米,规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元,上限价格为39.48亿元;毛坯销售均价不高于34000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米;如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。
《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现,目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。
同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地,出让面积4.97万平方米,规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元,上限价格为45.3亿元;毛坯销售均价不高于40500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米;如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/平方米。
目前,上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。
而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出(2019)41号商住地块,出让面积9.34万平方米,地上规划建筑面积39.39万平方米,起始总价94.22亿元,上限价格为122.42亿元;毛坯销售均价不高于63800元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米;如实施装修销售的,装修价格不高于6000元/平方米。
该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。
《每日经济新闻》记者注意到,尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定,但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。
浙报地产研究院院长丁建刚表示,根据出让公告,此次限房价不仅限制毛坯均价,也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则,与之前的限价政策相比,至少没有违反契约精神;减少了行政自由裁量权,降低了权力寻租的可能性,也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”
土地出让金持续领跑全国
值得注意的是,此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日,杭州在主城区2宗宅地出让中,就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%,而这一土地出让规则也延续至今。
《每日经济新闻》记者注意到,无论是将封顶溢价率从50%下调至30%,还是此次在土拍前明确限价,其背景均是杭州土地市场的升温。
去年4月底,杭州实施“摇号购房”,随后楼市逐渐回归理性,土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中,杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下,最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。
然而到了去年7月份,杭州土拍开始出现降温,“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%,8月份降至4%,零溢价成交地块渐多,而此后的土拍也延续着这一趋势。
今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中,4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交,但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。
但到了3月份,杭州土拍风向突变,呈现升温之势。3月29日,杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中,就有2宗溢价率达到50%的上限,其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。
而在6月28日的土拍中,杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率,并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率,但因其较高的起拍价,未拍就已是区域“地王”。
在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下,杭州土地出让金近年来领跑全国。
克而瑞数据显示,杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年,杭州土地出让金已经达到1375亿元,仅次于去年同期的1420亿元,继续领跑全国土地市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为,目前杭州土拍溢价率的上升,与早前融资环境的相对宽松,以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。
值得注意的是,5月底杭州发布人才落户细则,规定全日制普通高校大专(35周岁以下,含高职)学历,在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的,可申请落户。据了解,专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前,专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。
“从出发点来看,杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设,这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者,“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’,但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”
据而瑞数据,5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米,环比增长10%,同比大幅增长161%。
“大幅降低落户门槛的同时,一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示:“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策,才能确保房地产市场的平稳健康发展。”
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