景观设计项目建议书（景观设计项目建议书怎么写）

大家好！今天让小编来大家介绍下关于景观设计项目建议书的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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本文目录:

• 1、项目设计和开发策划怎么写

• 2、公园设计说明 公园景观设计介绍

• 3、什么叫项目建议书？

• 4、房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？并如何控制

一、项目设计和开发策划怎么写

旅游项目设计与开发策划

1、 旅游项目开发的工作流程

在旅游项目开发分类的基础上，我们谈旅游项目设计及开发过程和步骤问题。这里面有几个重要环节：

第一环节是投资设想的问题。当要对一个旅游项目或者一个景区资源开发感兴趣的时候，对这个项目要有一个构想。有一个构想以后开始市场调研和分析，同时需要签订投资合同。

投资合同签订的过程对于投资商和旅游局来说都属于前期。在整个前期工作中，最核心的就是投资合同的签定。投资合同的签定关系到法律法规基础的重要问题。

建议是在前期要做项目的一个初步评判。要做一个初步的策划和评价，分割为项目的投资评价和初步策划，这个阶段完了以后就立项，就是编制项目建议书，立项以后是可行性研究报告，实际上在没有规划的前提下做的可行性研究报告是有问题的，因为没有编制规划，没有详规你的可行性报告是出不来的。因为旅游项目跟工业项目不一样，工业项目可以根据生产能力，生产设备核算出成本。旅游项目是你连你的产品做成什么样子都不知道，你怎么去核算你的投资成本。

一般做法是在旅游项目策划的基础上，编制旅游规划，并且制作相应的详规，以详规为依据做可行性研究。这样才是符合旅游投资规律的。这里牵涉到的是旅游产品细化，单做一个旅游产品的时候，这个产品的成本安排到底是什么样子的、他的收入方式到底是一个什么样的方式、服务收入中除了门票还有哪些收入呢、他有哪些旅游纪念品和哪些小产品，作出了这些东西还作农副产品加工吗？所有这些内容如果没有落实到具体化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么说可行性呢。最后你只能告诉我这个地块地质结构不错，土只有一米厚底下就是花岗岩，你只能告诉我建设的可行性而不能告诉我市场的可行性。因此我们的建议是可行性研究报告放在规划之后，或者说可以在投资商来投资前做一个预可性研究报告，这个报告用于决策，用于立项。也就是一个投资分析报告，也就是说在制定详细规划前的，首先制作一个项目策划，通过一个项目的策划明确在这个地方要做什么产品，更详细的生产布局问题互动模式问题先不做，先搞清楚要做什么东西，他面对的市场有没有可能性，市场调研、市场挖掘的深度，以及产品的基本模式，继而形成我们对这个商业的基本模式。

然后再来做用地审批。以规划来进行土地征用，那么前期工作就是我们比较虚的以目的为主的前期，以项目预可性研究和策划，然后是规划，最后作出可行性研究报告，还有就是建设的一些准备工作。这是第一个大的阶段，又可以分成三个小的阶段：

1） 以预可行研究为前提的合同签订阶段

2） 以立项为主的工作阶段

3） 编制规划和可行性研究报告阶段

这些就是前期工作的一个流程。

经常有企业在项目投资的时候，发觉自己不知道从何下手，请专业公司来给他做规划吧，他现在还没有签订合同。不请专业公司作规划又会发现漏洞百出，和他要求的目标相距太远。立项以后了不知道先做规划还是先做可研。他需要可研先去融资，但是他发现没有规划的可研有问题。做规划又需要很多钱，这里面总是缠来缠去分不清节奏。那么我们现在设计了一个科学的结构安排，根据实际变通性来调整工作安排，但是整个前期目标是围绕着合同签下来，规划评下来，可研批下来，用地批下来这么一些工作来展开的；商业性结构，是围绕着把浓缩的前提形成，开发的前提形成，把产品明确下来知道自己该干什么，做的是一个什么样的东西。进入到开工准备以后，生产的准备，我们说生产的开工就是旅游区开业的准备，包括员工，相应的物资配备。营销计划和规章制度建全等。这中间有个竣工验收环节，基础设施和投资项目的竣工验收与旅游开业的开业验收是两个不同的验收。

2、 旅游项目设计的方法及过程：

下面要讲到的是和旅游项目开发相结合的，旅游规划、策划、可行性研究等旅游智力方面的工作。具体包括几个方面：

第一、市场调研。现在旅游界的市场调研做的非常不好，就是由于他们调研的样本、调研的广度不是非常的科学化。我们现在研究了一套专业的旅游市场的调研系统，包括网上调查，城市调查系统，景点调查系统，生产调查系统。这样共同构成一个市场调研结构，资源调查和资源评价相结合，构成我们说的预可行研究。

第二、项目策划。项目策划是一定要做的，因为我们现在的规划绝大多数都是我们规划单位做的规划，他有两个东西，旅游部门做规划对产品和游憩方式的深度研究不够，不能对商业性的问题把握的很清楚，游憩的过程把握的很清楚；而我们城市规划部门做的规划，主要是在于建设投资和土地利用问题，土地上建筑物的景观问题。这两个角度和我们所说的旅游的灵魂，在游憩过程中对人生的体验，对人构成的吸引，最核心的东西没有把它抓住，这样的规划作出来对于我们真正要开发产品的距离是非常远的。后果就是没法作没法把他变为现实、很难做从哪儿开刀从哪儿介入、开始投资多少资金大到什么程度会有什么样的效果、往下怎么运作包括前期的申报过程怎么运作才好都很难理清楚。因此我们希望把市场调研做为一个产业经济来开展，用产业经济的眼观进行旅游的项目设计。

旅游项目的设计有技术，这里的技术不是我们说的建筑设计技术，我们说化工产业的建成他需要一套化工技术专业人进行技术设计后，你才给我做建筑设计。我们旅游业一样是这样，旅游的设计技术是什么，我们称为游憩方式设计，进一步就是建筑设计和景观设计，这样相结合才能最后形成产品。因此我们请了一个很好的著名大学来作旅游规划，结果做出来一看，除了房子画的很标准、布局也合理就是找不到他的吸引力，就是不能用。对于吸引游客的东西也没有，就是由于他不懂旅游游憩方式的技术，而这门技术不是建筑大学的特长。所以我们说我们的产品，旅游规划当中很重要的一个方面就是旅游游憩方式的设计。在这个里面就形成了我们旅游项目的设计，旅游项目的产品设计，那么这个产品设计把它落实到一个规划。所以说规划是一个编制，他是更好的将量化的东西进行配置。他不是一个创意过程，所以我还要讲旅游规划和旅游策划的关系。以创意性的过程与文化和灵魂，以人为本的创意科学。在包含的技术性学科以外，还要很多关于人的关系，因此呢，关系到策划以后再规划，最后落实到经济的分析。

游憩方式设计落实下来以后，我们就要落实商业模式设计，只有把他的收入点，收入方式以及它的营销方式，盈利能力，开发的过程等等都落实下来。这时候可行性才是说服人的东西，才是真正一个企业能够把握采用的一个东西。如果不能做到这一点就是一个自欺欺人的东西。没有以上这些先决条件作出来的可研是骗人的东西，是没有依据的。

第一、当企业要实实在在要投这个项目的时候我们把这个过程分得非常清晰，为什么我们把项目开发流程细化，就是因为他对企业投资有帮助。

第二、拿这个策划可以融资，当银行来考察这个项目的时候你的商业模式考虑的越透彻越清晰，所有的收益和评估越准确有数据，你拿出的报告对银行才有说服力。

第三、当你引进其他投资商参与的时候，你的报告会非常有说服力。对于政府来说你能够把项目做的非常好你的招商引资的成功率将会大大的提升。而仅仅拿资源去招商，比如你请一个老板去看我们有什么什么资源，大部分老板都说你们的资源很好啊，可以搞点什么什么，你问他你来吗？他就会说旅游这东西我把握不了。所以我们需要做出一个项目设计出来，告诉他这个东西是这样的。这个就是前期投资，为了招商引资而投资。所以我们给政府做规划的时候会给他们几个项目策划的文本，以便于规划做完了宏观的把控外，能把项目引资落实下来，为他引资提供一个服务。

开发策划，是另外一个概念。就是我们为一个投资商、一个投资主体所策划的怎么样开发的一个工作流程结构。

旅游项目是一定要进行设计的，不是旅游规划代替旅游项目设计，我们现在拿规划代替旅游项目设计这是错误的。他也不是一个简单的策划案，他是一个项目设计，一个完整的项目设计应该包括我开始说的六个点。大体上有三个问题必须解决好。

最核心的是主题和核心吸引力的策划，任何项目缺少了灵魂是不行的。

一个景区资源，独特性都有，但是很多独特性不具备旅游吸引力。比如说我们区看地质公园，告诉你所有岩石结构，专家能看懂老百姓看不懂。这种资源的独特性和我们说的旅游吸引力是不一样的，象灵山、海南造大佛都是做到极至的一种旅游造景策划，这样的策划和我们旅游资源之间，和我们的文脉、地脉、人脉之间能不能找到通过资源挖掘找到的独特性，独特的吸引力，这是最好的。不行的化就要做引入性比如说我们在昆明做的野鸭湖。其实野鸭湖也就是一个两百亩的一个湖面，跟昆明的地方资源无法相比，但是当地就是想把它变成一个很有利用价值的资源，就是当地的土地利用价值，首先它距离昆明很近，只有45分钟的路程，可以搞房地产开发，另一个你怎么才能把旅游区域经济做上来，没有旅游经济，根本谈不上旅游房地产，所以当时我们考虑在当地建筑瑞士小镇，因为当地的风情很适合建筑欧式城堡式建筑的风格，另外瑞士的苏黎世市和昆明是友好城市，黎世市长来过昆明三次，和昆明市长保持着长期的交流，引资，合作，所以我们决定把瑞士的风格引进来，建造一个瑞士小镇，这样来带动野鸭湖的发展，另外我们选择了注入法，把一些境外的主题可能和本地有关的引进注入，利用自然资源把它提升。

二、公园设计说明 公园景观设计介绍

公园具有着改善城市生态、防火、避难等作用。公园一般可分为城市公园、森林公园、主题公园、专类园等。现代的公园以其环境幽深和清凉避暑而受到人们的喜爱，也成为情侣们，老人们，孩子们的共同圣地，以至于在公园中发生了无数个故事，成为人们喜怒哀乐的又一聚集地，也因此很多的书籍，电影，连续剧的背景都选在了公园。下面一起来看看公园设计说明是什么样的吧!

一、公园设计说明之规划布局

(一)休闲观景区

位于南部山体的北端，这里植被相对稀疏，视野开阔，是俯瞰全市的绝佳景点。依附照山形走势在地势较高处规划三处观景建筑，彼此分隔，相得益彰。

1、观景平台：在山顶相对开阔的地方开辟设置观景平台，其上构造钢架、张拉膜搭建的观景亭，供居民及游人休息、聊天、饮茶等使用，观景亭既考虑人与建筑的尺度，同时自身也是体现城市景观形象的小品。

2、观景亭：在近中心区的峭壁处建构两处膜结构亭，形状似展翅欲飞的仙鹤，游人可登高远眺，亦可在亭中休息，两亭之间遥相呼应，夜晚灯火通明，成为都市中的亮点。

(二)生态文化景区

位于南部山体的西南部，这里林木茂盛、有一个村落和两处寺庙：上林庙和山塘庙，充满了浓郁的乡土气息和宗教文化色彩。本区利用现有丰富的人文历史资源塑造地方文化熠晨园林景观。

1、上林庙博物馆

确保原上林庙寺院的环境氛围，保护其视线走廊和空间环境效果。在道及门区等视线敏感区避免设置大型构筑物及各种与景点氛围不和谐的元素;对已有影响景观的构筑物应予以拆除或改造。大力挖掘寺庙的历史文化内涵，修建上林庙博物馆，充实馆藏内容，全面展示上林庙的历史背景、社会作用，充分体现中华古老的文化艺术风格与成就及道教的特点。

2、山塘庙

现状中是以杨家将为主题的宗教建筑，规划中建议在原有基础上加以利用和改建，对所在的区域进行重新规划设计，保留部分原有的寺庙建筑，新增老年活动室，户外布置健身广场，放置健身器械，使整个区域的性质转向公共性，强化其宗教色彩，使之成为老年人活动场所。

3、山居风情度假村

增建各档次度假别墅，运用乡土性建筑材料如天然石材、木材等体现原始自然的建筑风格，外观协调统一、统中有变，室内装设施则各有特色，风格鲜明。别墅建筑为在此度假的游客提高质量的住宿条件，昼保留周围现有植物，在别墅周围点缀花灌木，以构成优美、恬静的别墅群。

在原有山地民居的基址上改建各档别墅，其风格外拙内秀，设施齐全，造型各弄，以古朴自然的造型将游客带入山野林间，倍享温馨。别墅依山势而建，有平台直挑入山谷中，别墅之间可由小路通达，改造村庄木屋条件，住宅内设卫生设施，提供便捷的生活服务，成为旅游综合服务区。

控制别墅度假村建筑规模，禁止肓目扩建乱建，保护现有的景观和植物资源，建立完善的电力给排水设施系统，保护水源不受污染和破坏。

(三)中心景观带

进一步完善北山公园中心景观带的植被建设，增强其城市绿带的功能，为市民创造一个环境优美，功能齐全，布局合理，立意别致，造型典雅的综合性的休闲、娱乐、健身的场所，建立起联系两山之间的绿色桥梁。

(四)自然风景生态区

位于北部山体的东南部，景区内生态环境良好，有大量的自然野趣环境，规划在植物群落学和景观生态学的指导下，依据不同的景观规划要求，规划不同的植物群落，从而创造出不同景趣的景点。

1、自然风景园：

面向中心景观带的北山山坡，此处林地开多于合，林地山坡间有较多的空旷地，在此处沿坡向上开辟一道亮丽的透景线，将山下的景色一直延续到山顶，两侧宜建风景林带，以秋色叶为主，配以常绿阔叶乔木和针叶树，乔灌草结合形成高郁闭度的生态风景林。

2、台地园：

在山顶制高点开辟一跌落式台地园，层层台阶随山型跌落，在最高处设一石塔，成为全园的视觉中心，同时也成为城市中借景的对象。

3、生态竹林：

北部山体以北的山坡以竹林景观为特色，点缀秋色叶和针叶类植物，在园路交叉口和景观优美的地段设立景亭和弧廊等景观小品，成为游人观景休息，改造现有园路，使其达到曲径通幽的效果，同时形成本区朴野、自然的景观特色。

(五)娱乐休闲景观带

本区是北山山脚近居民区沿线地势相对平坦的带型绿地，由于靠近居民区，规划中加强了娱乐休闲的功能。

1、水景广场(山底公园休闲区)

展示水主题，广场开敞、明朗、以水景环境小品、精致的铺装地面为表现对象，创造与人们心中温泉感觉相呼应的形象。

2、林荫水景道

将空旷的道路改造为步行与车行两部分，沿步行道利用旅游区经生态处理形成的中水，做一条景观水道，以林荫树与花草植物美化水道两侧的环境，并在适当地点修建一到两处表现本地特点的建筑文艺小品，作为点晴之笔激活居住区的环境。

3、体育游乐场

利用自然地形、地貌及障碍等条件，结合自然材料(原木、绳索、废轮胎等)设计各项独特的游乐设施，让人们在其间跳跃、攀爬、摇荡，尽情游戏于天地之间。为山林增添不少野趣。由于该项目占地面积小，建议在施工时采用密集式运动设施，在狭窄的基地，以立体构筑方式将数项活动设立于一处。

4、采石场生态重建区

大力整治现有采石场，推平、推缓陡坡，利用石料修路、填坑，增加可建设用地，利用石料堆山障景，改变景区整体环境。设置各项游戏设施，使之成为宜人的休憩环境。

科学植树造林，改良区域气候。当整体环境有了大幅度改善后，本区将成为区域环境持续发展的重要依托。但这是一项前期投入较大、投资回收期长，需要下大力气，持之以恒的系统工程。作为规划建设的长期目标，必须加以重视并长期坚持。

二、公园设计说明之绿化规划

(一)规划原则

生态环境保全原则：建设和维护本地区的生态平衡，育林、造林、保林、杜绝任何可能的破坏、毁林行径。绿化、美化、采花一体化，注意形成多种组合的形式各异的植物空间。

1、道路绿化：

2、公路绿化：选择枫香、黄山栾树、香樟等作为行道树，沿线种植，留出透景线。

3、游览道路沿线绿化：作为联系园内各点的通行用地，其绿化配置主要考虑对游人的引导及沿途相关景物的适时展示。种植方式上以自然式风景林带为主，强调路口绿化。

4、山林地绿化：在公园的山坡地及外围可视范围内营造风景林、防护林，选择乡土速生树种，快速形成森林景观，以良好的生态功能和景观服务于其它景点。

5、树种选择：

(1)常绿乔木：柳杉、湿地松、马尾松、深山含笑、香樟、杜英、女贞、紫楠、浙江樟、香泡、棕榈、桂花、楷杷、杨梅、柑桔。

落叶乔木：青冈栎、杂交鹅掌揪、白玉兰、板栗、三角枫、枫杨、榔榆、柿树、银杏、麻栎、无患子、花榈木、苦槠、枫香、乌桕、黄连木、黄山栾树、鸡爪槭、罗汉松、水杉、珊瑚朴。

(2)灌木：木芙蓉、红叶李、山麻杆、六月雪、山茶、茶梅、栀子花、中华胡枝子、胡颓子、紫荆、紫薇、金钟、中华绣线菊、黄馨、腊梅、垂丝海棠、山茶、杜鹃、映山红、阔叶十大功劳。

(3)藤本：常绿油麻藤、凌宵、爬山虎、山葡萄、络石、辟荔。

(4)花卉地被：鸢尾、二月兰、红花苕子、白花三叶草、红花酢浆草、石蒜、葱兰、麦冬、玉簪。

(5)竹类：毛竹、箬竹、粉单竹、淡竹。

以上就是关于公园设计说明、公园景观设计的全部介绍，希望能给大家带来帮助，构成公园的主要素材，如植物、地形、地貌是受气候、时间、空间等自然条件的影响而演变的。公园规划和设计必须考虑这些影响，因地、因时制宜，创造不同的地方特点和风格。

三、什么叫项目建议书？

1、概念：项目建议书又称立项申请，是项目建设单位向上级主管部门提交项目申请时所必须的文件。是该项目建设筹建单位或者项目法人，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建设项目提出框架性的总体设想。

2、重点：项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国际或者上级主管部门选择项目的依据，也是可行性研究的依据。

3、项目建议书的十大主要内容

（1）项目简介：项目的名称、姓名的概况、项目建议书编制的依据、项目建设单位和负责人、以及项目责任人。

（2）项目建设单位概况：建设单位与职能、实施机构与职责

（3）项目建设的必要性:项目提出的背景和依据、现有信息系统装备和信息化应用状况、信息系统装备和应用目前存在的主要问题和差距、项目建设的意义和必要性。

（4）业务分析：业务功能、业务流程和业务量分析、信息量分析与预测、系统功能和性能需求分析

（5） 总体建设方案：建设原则和策略、总体目标与分期目标、总体建设任务与分期建设内容、总体设计方案

（6） 本期项目建设方案：建设目标与主要建设内容、信息资源规划和数据库建设、应用支撑平台和应用系统建设、网络系统建设、数据处理和存储系统建设、安全系统建设、其他（终端、备份、运维等）系统建设、主要软硬件选型原则和软硬件配置清单、机房及配套工程建设

（7）环保、消防、职业安全：环境影响和环保措施、消防措施、职业安全

（8）项目实施进度

（9）投资估算和资金筹措：项目总投资估算、资金来源与落实情况

（10） 效益与风险分析：项目的经济效益和社会效益分析、项目风险与风险对策

4、谁来编写：项目建议书由项目建设单位组织编写，那么对于项目建议书环节，规模较小的系统集成项目可以省略，与项目可行性分析阶段进行合并。

5、练一练

关于项目建议书的描述，不正确的是:（ ）

A项目建议书不能和可行性研究报告合并

B.项目建议书是国家或上级主管部门选择项目的依据

C项目建议书是对拟建项目提岀的框架性的总体设想

D项目建议书内容可以进行扩充和裁剪

答案A 对于规模较小的系统集成项目省略项目建议书环节，可以将其与项目可行性分析阶段进行合并。

四、房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？并如何控制

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 6

第二章 项目建议书编制指引 9

第三章 项目可行性研究报告编制指引 11

第四章 项目立项评审决策指引 19

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度 21

第二章 规划方案设计作业流程 25

第三章 建筑方案设计作业流程 26

第四章 景观环境设计作业流程 27

第五章 规划设计指引编制要点 28

第六章 规划设计任务书编制要点 33

第七章 项目规划方案评审指引 36

第八章 建筑单体方案评审指引 38

第九章 景观设计任务书编制要点 41

第十章 施工图审查基本要求 44

附：项目规划设计方案简评表 46

施工图审查意见表 49

第三部分 工程管理

第一章 工程管理组织 51

1.1管理组织机构 51

1.2项目经理部的组织管理 52

第二章 经济合同管理 55

2.1经济合同管理规定 55

2.2工程类合同编制要点 59

2.3标准格式合同内容要点 61

2.4对外合同及付款签批的意见 63

2.5合同付款管理程序 66

附：经济合同审批表（500万元以上） 68

经济合同审批表（500万元以下） 69

经济合同付款审批表 70

合同管理台帐 71

第三章 采购与招标管理 72

3.1招标管理规定 72

3.2材料设备采购规定 78

3.3甲供材料设备采购操作要点 81

3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83

附：招标文件审批表 85

中标通知书 86

投标承诺函 87

履约保证金保函 88

材料设备采购计划表 89

零星（紧急）采购审批单 90

限价（指定品牌）材料设备审批表 91

乙供材料设备审定表 92

第四章 工程进度管理 93

4.1工程进度管理规定 93

4.2施工进度控制流程 95

4.3施工进度控制指引 97

4.4进度计划内容编制要点 99

第五章 工程质量与施工管理 100

5.1项目施工管理规定 100

5.2施工组织设计制度 104

5.3技术交底及施工图会审制度 108

5.4样板指路制度 110

5.5工程质量现场检查内容与要求 113

5.6材料设备质量技术要求管理规定 115

5.7材料设备进场验收指引 117

5.8质量保证资料检查要求 119

5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121

5.10项目预验收检查要点 122

5.11项目竣工验收检查要点 124

5.12工程技术档案范围与建档要求 126

5.13工程竣工总结编制指引 132

5.14工程管理奖罚制度 135

附：重点监管部位质量监管计划表 136

材料设备质量监管计划表 137

材料设备进场验收单 138

甲供材料设备台帐 139

第六章 工程造价管理 140

6.1成本管理制度 140

6.2工程设计变更管理规定 143

6.3现场签证管理规定 147

6.4项目成本核算与分析指引 149

6.5工程结算控制指引 151

6.6工程造价管理奖罚制度 154

附： 设计变更审批表 155

设计变更通知单 156

现场变更签证通知单 157

现场变更签证费用审核单 158

成本动态统计控制表 159

现场签证统计台帐 161

设计变更统计台帐 162

合同统计台帐 163

第七章 安全文明生产管理 164

7.1安全文明生产管理制度 164

7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168

7.3施工现场安全检查指引 170

7.4施工现场文明生产管理要点 172

7.5工程事故处理指引 173

第四部分 营销管理

第一章 组织架构与编制 175

第二章 营销策划管理 176

2.1 总则 176

2.2 总体策划 177

2.3阶段策划及实施 178

2.4市场调查与前期策划 179

2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182

第三章 现场销售工作管理 192

3.1销售准备 192

3.2现场销售过程 193

第四章 现场销售工作规范 195

4.1销售准备工作 195

4.2销售价格管理要点 199

4.3销售合同范围与草拟注意事项 201

4.4销售面积确定操作要点 202

4.5销售工程设计装修注意事项 204

4.6广告方案与实施操作 206

4.7销售过程管理要点 209

4.8房产价格折扣管理指引 211

4.9销售收款指引 214

第五章 客户服务工作规范 217

5.1客户服务部职责 217

5.2客户资料管理指引 218

5.3退换房办理指引 220

5.4更名办理指引 222

5.5客户按揭代办指引 224

第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度

1 总则

1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

2 项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：

1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；

3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案；

5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。

3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4 项目投资决策

4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：

1）同意立项；

2）不同意立项；

3）推迟立项。

4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。

4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。

4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5 项目并购及合资合作

5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。

5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。

5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6 项目变更与调整

6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章　项目建议书编制指引

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要

2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；

2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况

3.1宗地位置

3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套

3.4项目周边环境

3.5大市政配套

3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。

3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7 结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引

1 项目决策背景及分析

1.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；

2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

1.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况

2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。

2.2宗地现状

1）四至范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

2.3项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

2.4项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

2.5大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。

2.6规划控制要点

1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

3）综合容积率、住宅容积率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）绿化率等。

2.7土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3 法律及政策性风险分析

3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

3.1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。

3.1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。

3.1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。

3.2合作方式及风险评估

合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。

3.3总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。

4.2区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

4.5产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析

5.1规划设计的可行性分析

规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划

1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析

7.1成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。

7.2税务分析

营业税及附加、所得税、土地增值税。

7.3经济效益分析

1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。

2）项目开发各期的利润体现。

3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。

4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。

7.4项目资金预测

资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议

8.1优势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

8.2劣势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

8.3机会

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）

一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用

十一、销售费用

十二、财务费用

十三、各项税金

十四、预备费

十五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人：

编制单位： 编制日期：

项 目 序号 总金额

（万元） 可售面积

（M2） 单位金额

（元/M2） 备 注

一、销售总收入 1

1 多层住宅收入 2

2 高层住宅收入 3

3 小高层住宅收入 4

4 公建收入 5

5 车库收入 6

6 其他收入 7

二、各项支出总额 8

1 建造成本 9

1.1土地价款支出 10

1.2前期开发准备费 11

1.3主体建筑工程费 12

1.4主体安装工程费 13

1.5社区管网工程费 14

1.6智能化系统 15

1.7园林环境工程费 16

1.8配套设施费 17

1.9其他建设工程支出 18

2.0预备费 19

2 销售费用 20

3 管理费用 21

4 财务费用 22

5 营业税金及附加 23

四、利润总额 24

减:所得税 25

五、净利润 26

六、项目投资总额 27

七、收益率 28

1 毛利率

2

29

2 销售利润率

30

3 成本利润率 31

4 成本净利率 32

5 投资利润率 33

6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

结算面积（m2）

单位利润（元/m2）

利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引

1 项目可行性评审方式和要求

1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。

1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点

2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查

1）所用背景资料的可靠性；

2）可行性论证分析的内容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入为主的“假设”。

2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性

1）所在地域选择；

2）开发产品的选择；

3）项目品牌与企业品牌的协调性；

4）开发项目规模；

5）开发项目档次；

6）目标客户选择。

2.3投资收益及风险

1）风险分析是否充分；

2）风险规避措施是否可行；

3）潜在风险对公司经营策略的影响；

4）投资收益测算的可信程度；

5）投资收益是否满足要求。

2.4项目策划的评价

1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；

2）规划概念的创新；

3）工程计划及销售计划是否可行。

2.5资源能力评价

1）开发项目对近期经营计划的影响；

2）资金来源的可行性；

3）项目开发管理能力；

4）专业资源及解决途径的可行性。

3 项目可行性评审决策会议

3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。

3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。

3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4 评审决策结论

评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则

1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2 项目设计管理过程的一般规定

2.1项目设计管理内容

2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：

1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；

2）选择符合资格要求的设计单位；

3）配合成本控制、实施限额设计；

4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；

5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；

6）组织各设计阶段的衔接、协调；

7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；

8）项目完成后的设计总结、资料备案。

2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。

2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。

2.2设计要求

2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。

2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。

2.3设计过程跟进

2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。

2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。

2.4设计成果

2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。

2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

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