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2、三亚必去景点
三亚商业景观设计招聘（三亚商业景观设计招聘）
发布时间：2023-03-15 02:42:14
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大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于三亚商业景观设计招聘的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。
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本文目录:
一、城市建筑色彩规划研究？
1城市建筑色彩规划控制的目的和意义
城市色彩指的是建筑和城市附属设备外观色彩的要素总和，建筑色彩是城市色彩主要的一项重要条件，因为具有较大的体量、色彩相对稳定，因此作为城市的恒定色在城市色彩作用中体现着重要作用。传统建筑设计过程当中，建筑色彩选择一般只是以建筑设计的补充存在，一般只是设计过程最后阶段才会对其予以考虑。
这种操作方法对色彩在建筑和城市环境当中呈现的作用是主动性的，但是同样也限制了色彩和建筑以及环境之间的调节互动功能。城市建筑色彩规划控制，主要的工作目的便是进行主观能动控制，使用主动的控制手段从色彩为出发点，协调城市的整体表现形象，以防止混乱或者突兀的色彩影响整体的城市形象。将城市建筑色彩做良好把握，其实就是认清了一个城市的基本色调构成，所以城市建筑色彩规划控制方式的研究，能够切实的提升城市色彩规划和管理的科学运行依据［1］。
2区域概念下的城市建筑色彩规划
2．1区域概念
区域这个概念非常的宽泛，人类的生活生产与区域息息相关。其余色彩控制指的是用特定的地域文化当成背景，城市色彩区域研究是在城市文脉总体上形成出现的，任何一个城市都具备有自身专属的地域颜色气氛。很多情况下要想了解一个城市的地域文化信息，首要任务便是优化与设计城市建筑的单体颜色，要是没能遵循这个基础原则，就算再次突破求新，也就只是一个区域化的个性特征，对整个区域协调性色彩组成而言，意义其实是很微弱的。
2．2色彩规划的区域性原则
城市建筑色彩主要是建立在自然环境的基础上的，像是城市的气候、纬度、地形等，因为气候条件会对建筑材料造成影响，因此材料作为色彩的客观基础，也就促成了气候条件成为了影响建筑色彩的一项关键要素。组成地域性原则的另外一项原则便是城市历史文化要素，不一样的社会制度、习俗风貌、宗教信仰和文化意识等差异的共同作用，组成了不一样色彩的构成传统，同时也让不同城市地区的人们对色彩有了不同的喜好与认知，所以要想对这个城市开展建筑色彩规划，首先需要了解这个城市的文化历史等区域性知识特征［2］。
2．3城市色彩规划的区域规律
现代城市不一样的功能区，其所呈现的色彩基调也是不一样的，像是工业区建筑色彩大都是简洁、明快的，有助于人们形成较高工作氛围，而商业区域的建筑色彩更多选择的是显眼、别致和追求视觉刺激的，以求获得刺激人们视觉和吸引消费者的目的;文化区域的建筑色彩多为含蓄雅韵的，可以将当地的文化特征做表述;娱乐区域的建筑色彩则是活泼、鲜明可以调动人们乐观情绪的;居住区内的建筑一般是为了建设更为舒适的生活环境，所以颜色选择大多是温暖、明亮和柔和的色彩。依照上述特征，一些研究设计人员在对城市的建筑色彩做研究的时候一般会选择分区的方式，按照建筑其自身的不同性质与自身具有的专属特性而区分各个不一样的区块，对每一个区块再进行分别调查，最后综合结果将整体色彩规律总结。
3我国城市建筑色彩区域差异的分层研究
3．1宏观差异研究
3．1.1宏观层面划分
宏观层面的城市色彩区域是在城市文脉总体上形成的，任何一个城市其都具备自身固定的地域颜色气氛，划分基础一般是自然地理其余，区域自然与人文因素一同作用。自然地缘地理资源是城市景观建筑形成的基础，同时也是城市建筑色彩建设的前提。从大的范围内分析，分成了南北差异、东西差异和地区城市差异等。我国地貌广阔、人口众多，个人的性格特征、地区人口的性格共性、社会阶层以及各个阶层自身的兴趣爱好等都会影响着人们对色彩的感官认识。各个社会文化领域对于色彩关系所有的影响是不一样的，所以不同地区建筑色彩差异也是很明显的。
南北差异是我国最大的一条差异线索，不论是自然景观还是人文景观，我国的南北差异都表现的十分明显。而东西部差异主要是因为东部经济发达，西部经济落后，加之自然环境影响而产生的后果。北方地广人稀，大片的黄土地色彩单一，因此人们强烈的需要使用浓烈鲜艳的色彩进行心理视觉的填补，所以建筑上看到的颜色大部分是明亮的炽烈的。另外又因为我国规古代王朝多建立在北方，皇家骑士与北方民族人民豪放性格，应用大对比色块更加的具有张力。南方地区有丰富的自然植被、物产种类也更为多样，人们的视觉区域较为繁复，因此在建筑时多倾向使用青砖白墙等颜色与自然环境相调节，而内部的装饰数量也不多，都是一些性质精致，颜色素雅的搭配。
3．1.2城市色彩应用对比
进行城市的色彩规划，首先需要认清该城市的特征与定位，坚持分区规划、服从整体的原则表现城市的自身特色。像是北京、西安、南京、苏州、成都等一些有深厚历史文化底蕴的城市，定位起来相对容易，而另一些像是深圳、厦门、三亚等一些新兴的非历史文化名城，因为改革开放而带来的经济发展，特色鲜明也较容易定位。但是我国大部分的城市都是介于在这两者之间，要定位这些城市的文化形象，就需要重点看待。在定位这些城市的时候需要从哲学、历史学、文化等各个方面入手，深层次的了解看清这个城市的历史文化资源与现代文化资源，以找出最准确的城市文化形象，再集中力量强化这种文化形象，让其成为该城市的特色。进行城市色彩规划与设计的过程中，这些全面分析是很重要的，只有找准定位才可能取得突出效果。
3．2微观层面研究现代城市大多具备明确的功能区域特征，也就是微观区域划分。一个城市中可以分成文化区、生活区、宗教区、工业区和行政区等等各个区域。在体现不同功能区的时候也会使用不同的色彩。城市特定区域的色彩控制，主要目的在于实施之后的色彩具备高质、高效和可持续性的特点，这是对色彩进行的一种全面、准确的认知判断。
运行过程中多是依照城市的区域功能做全面控制，一些特大城市的区域划分比较复杂，一般组成是多个功能独立的区域，有些还是有特定功能特色的区域，像是科技园区、中心商务区等等。在设计的时候，先要确定这个区域内的重点色彩景观设计与控制区域，订立城市区域的色彩方案，选择城市色彩主色、配色和点缀色等等，建筑色彩的设计特点颜色一般是以建筑结构的外观设计特点为准的。城市色彩景观规划因为区域性原则对于规模较大、建设的速度较快、内在功能较为多元化的城市更为适用。以广州为例，城市色彩设计人员在订立色彩规划的时候，依照的是广州的功能结构将其分成了9个不同的色彩控制区，并且分别对不同的区域确定基础色调而提出了色彩的控制导则。
4结语
总而言之，城市的色彩规划评估，包含了两个主要的层面，一个是色彩的评估规划，另一个是色彩景观的竣工是否和竣工验收方案一致。以城市色彩景观来说，现代城市建设有多种多样的项目，不但有新兴的改造项目，而且对每个色彩的控制也是不一样的，所以要求城市的规划部门需要对城市区域中代表性与影响力最高的建筑做控制，以色彩为载体，更好的彰显城市特色。
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二、三亚必去景点
导语：很多人都说三亚是被上帝宠坏了的地方，因为三亚聚集了所有的美丽，去三亚旅游你能呼吸到新鲜的空气，能晒到最温暖的阳光，还有柔和的沙滩。以下是我为大家精心整理的三亚必去景点推荐，欢迎大家参考！
1、蜈支洲岛
蜈支洲岛是一个旅游度假的好地方，这里的气候宜人，适合养老度假哦!蜈支洲岛有着美丽的风光，清新的空气，海的颜色真的很漂亮，沙滩洁白而细软，而且岛上还有好玩的水上娱乐项目，特别适合拍照，但是岛上的商业化太浓，人总是很多，消费也有点高。
蜈支洲岛享有“中国第一潜水基地”美誉。是躲在亚龙湾美景身后静静绽放光彩的度假天堂。与亚龙湾相比，它更宁静，也更清丽，有人曾把它称作中国的马尔代夫。更多的人把这里当作和情人逃离尘世后的天堂，因为它有一个更为浪漫和顺口的名字：“情人岛”。蜈支洲岛的中部坡地逶迤，藤蔓缠结，是一片热带植物林，西部及北部形成一弯路玉带状的银色沙滩，沙质均匀细腻，海水颜色明丽动人，层次分明。
东部、南部两峰相连，最高峰海拔80米，礁石林立，惊涛拍岸。大风或大潮时，海浪咆哮奔腾激起的浪花可高达十米，形成独特的山海奇观。蜈支洲中的“蜈支”是一种罕见的海洋壳爬行动物，因为岛的形状很像蜈支所得名。坐落在三亚市北部的海棠湾内，四周海域毫无污染，海水清澈透明，最高能见度达27米。海底世界五颜六色的热带鱼和形态各异的珊瑚，被誉为国内最佳潜水基地。蜈支洲岛还拥有众多的海上娱乐项目：潜水、摩托艇、拖曳伞、香蕉船、半潜观光船、快艇海钓等等。
蜈支洲岛位于海南三亚市的海棠湾内，从蜈支洲岛码头乘坐轮船上岛是进岛的唯一途径。游客从三亚出发可选择公交车、出租车等多种交通方式到达蜈支洲岛码头。海南省内的短途游客可选择自驾前往景区。蜈支洲岛内有电瓶车等交通工具可以乘坐。
2、呀诺达热带雨林
在三亚有很多好玩的地方，呀诺达热带雨林就是其中一个，在这里我们能尽情探索大自然哦!呀诺达热带雨林景区是中国唯一地处北纬18度的真正热带雨林，是海南岛五大热带雨林精品的浓缩，是最具观赏价值的热带雨林资源博览馆，堪称中国钻石级雨林景区。
呀诺达景区距三亚市仅35公里，距凤凰机场52公里，是名符其实的三亚后花园。景区北与五指山、七仙岭比肩相连;东眺南海万倾波涛，美丽的海棠湾近在咫尺与南中国第一温泉南田温泉仅一水之隔。在三亚市最新修编的旅游总体规划中，本景区位于大三亚旅游规划中的生态景观轴上，是“三亚旅游圈”的“金三角”地区。
景区集热带雨林、峡谷奇观、流泉叠瀑、黎峒风情、热带瓜果、南药、温泉多种旅游资源于一身。在气候上，她是避暑消寒之谷;在地质上，她是瀑布溪水之谷;在养生上，她是南药温泉之谷;在文化上，她是“黎族”风情之谷。
在这里，独具特色的热带雨林六大奇观可以让你身心震憾;长达数公里雄伟瑰丽的峡谷奇观会让你目不暇接;飞瀑流泉、飞花溅雪让你留连忘返;悠久精美的黎锦工艺让你叹为观止，甘美如饴的黎家香醇让你如梦如幻;长年不断的热带瓜果让你爱不释手。这里集山奇、林茂、水秀、谷深于一身，可以称得上是海南岛的“香格里拉”，人间仙境的“世外桃源”。
3.三亚千古情
它是宋城演艺继宋城千古情之后，为三亚量身打造的“千古情”系列演艺品牌。它包括了三亚千古情主题景区和大型歌舞秀《三亚千古情》二部分。表演是千古情景区的重点，景点和表演是在一起的，一路过去各个小景点时不时的可以看到小表演。主题景区建设主要有崖州古城、科技游乐馆、黎村、苗寨、南海女神广场、鬼域惊魂、名人山等区域。景区入口先看见的是图腾大道，过了图腾古道后就是南海女神广场，它也是景区大门。女神的造像很是雄伟，可以在此拍照留念。往里走先看见的是科技游乐馆。科技游乐馆是利用高科技展现多种不可思议的奇特现象，包含了暴风眼、海角沉船听音室、神秘街、居士府等高科技探险体验区。然后是崖州古城区域，里面是些古色古香的建筑，衙前街、椰风街上会有表演可看。黎村和苗寨则都是少数民族的风情的建筑，苗寨这里的表演是上刀山下火海，就是像杂技的喷火表演等。
4、天涯海角
想必大家都听说过天涯海角的吧!在三亚不去天涯海角就太亏了!天涯海角位于三亚市区西南23公里处，以美丽迷人的热带自然海滨风光，悠久独特的历史文化和浓郁多彩的民族风情驰名海内外，是海南建省20年第一亮丽品牌。海湾沙滩上大小百块石耸立，“天涯”、“海角”和“南天一柱”巨石突兀其间，昂首天外，峥嵘壮观。海上游乐项目多：海水浴场、海上游艇、天涯购物寨、石沉大海漫游区、天涯画廊、天涯民族风情园、天涯历史名人雕像、点火台、望海阁、怀苏亭、热带。天涯海角游览区使人们心目中的“天涯情结”找到了物化的载体，每年四方游人慕名来这令人向往的圣地。一曲《请到天涯海角来》唱响大江南北，更使“天涯海角”成为海南和三亚旅游的标志和代名词。请到天涯海角来，这里四季春常在。
5、亚龙湾
亚龙湾位于中国最南端的.热带滨海旅游城市——三亚市东南28公里处，是海南最南端的一个半月形海湾，全长约7.5公里，是海南名景之一。亚龙湾沙滩绵延7公里且平缓宽阔，浅海区宽达50-60米。沙粒洁白细软，海水澄澈晶莹，而且蔚蓝。能见度7-9米。海底世界资源丰富，有珊瑚礁、各种热带鱼、名贵贝类等。
6、南山海上观音
南山海上观音圣像敬造工程，由国务院宗教事务局和海南省政府批准，集十方善念而发心敬建，因其规模宏伟、意义殊胜、佛理底蕴丰富，被誉为“世界级、世纪级”的佛事工程。 南山海上观音圣像高108米，凌波伫立在直径120米的海上金刚洲(观音岛)上。像体为正观音的一体化三尊造型，宝相庄严，脚踏一百零八瓣莲花宝座，莲花座下为金刚台，金刚台内是面积达15000平方米的圆通宝殿。金刚洲由长280米的普济桥与陆岸相连，并与面积达60000平方米的观音广场及广场两侧主题公园，共同组成占地面积近30万平方米的“观音净苑”景区。 “观音净苑”由上海现代设计集团承担总体设计，葛洲坝集团第一工程有限公司及上海远东国际桥梁有限公司承建海上基础工程，并由具有丰富建造佛像经验的南京晨光集团有限责任公司承担观音圣像的主体敬造工程。
7、大小洞天
大小洞天风景区(原海山奇观风景区、古称鳌山大小洞天)，位于三亚市区以西40公里的海滨，总面积22.5平方公里，景区已有800多年历史。大小洞天风景区以其秀丽的海景、山景和石景号称琼崖第一山水名胜。 这里，崖洲湾弧弦百里、碧波万顷，鳌山云深林翠，岩奇洞幽，遍布神工鬼斧，大小石群。山海之间宛如一副古朴优美的山海图画。历代文人骚客莫不钟情于这一方山水。1962年郭沫若游览“大小洞天”，对景区的山光海色赞叹不已，在《游崖县鳌山》一诗中誉之为“南溟奇甸”。大小洞天风景区有历史悠久的名人胜迹。唐代高僧鉴真率日本留学僧容睿、普照及弟子祥彦、思托等35人第五次东渡日本，海上遇台风漂流万里至此登岸，并修造大云寺，传播佛教文化;宋末元初女纺织家黄道婆往返与崖州湾，把先进的植棉、纺棉技术带至中原大陆，留下千秋史话。 风景区内至今仍有“小洞天”、“钓台”、“海山奇观”、“仙人足”、“试剑峰”等历代诗文摩崖石刻。
8、三亚湾
紧临三亚凤凰机场，绵延22公里，有著名的二十里椰梦长廊。由于生活污水，海滩和水质有所下降。只有在西边海坡度假区，沙滩质地柔软，海水洁净，适合游泳。这里最大看点是，傍晚可以观看赶海拉网，同时欣赏日落，红霞满天的美景，海边还有渔民拉网大军，可以体验渔家生活。三亚湾还有三个临海广场和一个滨海，其中海月广场离海边最近。 美食方面，三亚湾外贸路汇聚了从三亚的海鲜，到兰州拉面店，到东北小吃店大江南北的风味，可以在这里充分感受到南北饮食文化的差异，如果想换个家乡的好口味在这里几乎都能找到，但一般人们还是以吃海鲜为主。不过在这里还是建议品尝海南当地的美食，特别推荐“东哥海鲜”——平价海鲜，当地人都会选在那里——以及闻名遐迩的南国四大果品。
9、大东海
大东海位于三亚市的榆林港和鹿回头之间。海湾成月牙形的，海面辽阔，晶莹如镜。鹿回头与榆林港之间，从市区东行10分钟车程便可到达。这里的海湾呈弓形，东南平行的两条小山脉就像两道堤墙筑入浩瀚的南海，铸成海湾和屏障。 大东海三面环山，一面大海，一排排翠绿椰林环抱沙滩，蓝天、碧海、青山、绿椰、白沙滩独特之美博得海内外游客的赞叹。大东海沙滩平坦细软，缓缓延伸，长达千米。“水暖沙白滩平”早已使大东海斐声海内外。冬天，游客既可以畅游于碧波之间，浮游于雪浪之上，也可以躺在沙滩上沐浴着柔和的阳光，在沙滩上拾贝壳、挖螃蟹、垒沙塔……更是快乐无比。冬季水温在18-22℃左右，""水暖沙白滩平""早已使大东海蜚声海内外，成为冬泳避寒胜地，也是三亚开发最早、最成熟的海滨度假区。此外，这里也有很好的潜水处，会有教练带你下水，没有游泳基础也不用担心，因为升降都是由教练控制的。
10、亚龙湾热带天堂森林公园
一流的海滨观光度假森林公园 ，分东园和西园，犹如伸展的双臂环抱着“天下第一湾”，是亚龙湾度假旅游区由滨海向山地、由海洋向森林、由蓝色向绿色的延伸。公园里有登山探险、野外拓展、休闲观光、养生度假、科普教育、民俗文化体验等多种玩法。在玩乐的同时，呼吸自然氧吧的空气，给生活带来更多的健康。公园里的盘山路、石阶、栈道、亭台楼阁等全部零星地隐蔽在丛林深处，游玩其中别有一番趣味。
11、椰梦长廊
椰梦长廊是环三亚湾修建的一条著名的海滨风景大道，有“亚洲第一大道”之称。三亚湾滨海大道——“椰梦长廊”与三亚市区连接，交通便利。其沙滩坡度平缓，曲线优美，海水清澈见底。冬可避寒、夏能消暑，是以热带海洋风光，中国传统文化、南国民族风情为特点的国际一流避寒和休闲度假胜地。椰梦长廊长20公里，临海一侧为热带植物园林，另一侧是休闲度假区。椰梦长廊营造了优美的生态环境和最佳的休闲度假环境，是三亚市旅游精品的典范。
12、南山寺
南山寺是一座仿盛唐风格、居山面海的大型寺院。整个气势恢宏，为中国50年来新建最大道场，也是南国规模最大寺庙。 建有寺庙气势恢宏，建有仁王殿、钟鼓楼、转轮藏等，依山就势，错落有致，庄严肃穆。从大殿出来可到不二法门广场，每个建筑都体现出佛家思想精髓——“不二”理念。 特色景点有：金堂、兜率内院、仁王门、南山树屋等。 南山寺面南海，浪激石音，水照天色，实有海天佛国气象。 1993年，经阮崇武先生倡议，中国国务宗教局、中国佛教协会同意，海南省政府正式批准兴建南山寺，先后又批准在寺侧兴建南山佛教文化苑，在寺前海中塑高108米观音巨型铜像。山之毗邻，左为天涯海角游览区，右为大小洞天旅游区，盖“大生态、大文化、大环保”之大悲曼荼罗。 园内景致与雕塑相协调，建筑与绿化相融合，既规整肃穆，又幽雅清净;名山、名寺、名僧，闪相辉映，相得益彰。仁王殿内供奉寺庙门神哼哈二将，明清后，这种殿式建筑逐渐演变成牌坊式建筑——山门。 天王殿当中供奉天冠弥勒和两个侍者，两旁立护法神四大天王。天王殿两侧分别是钟楼和转轮藏。从天王殿穿过游廊，便可进入大雄宝殿，殿内供奉主尊为释迦牟尼佛、阿弥陀佛和药师佛，还有文殊、普贤、迦叶、阿难、帝释、梵天、两尊供养菩萨和十六罗汉塑像。
13、西岛
西岛旅游度假区是大型海岛休闲度假胜地和观光景区。西岛旅游度假区目前总体空间构成和核心吸引物大致可以概括为“一港两岛，五部十景”： “一港两岛”是西岛旅游度假区的总体空间构成，即肖旗港客运码头、西岛游乐世界、牛王岛生态公园。“五部十景”是西岛旅游度假区的核心吸引物，即潜水、海上运动、拖伞、海钓、沙滩五大休闲运动俱乐部;海角金沙、金牛望海、海誓山盟、开天辟地、灵龟奇石等十大核心景观。岛上风景秀丽，海水清澈见底，因此成为开展各种海上休闲娱乐运动的胜地，尤其是以潜水胜地而出名。
14、凤凰鸟
三亚凤凰岛是一个在大海礁盘之中吹填出的人工岛。该岛四面临海，由跨海观光大桥与市区滨海大道光明路相连，距三亚市繁华商业主路解放路垂直距离小于米，南侧临鹿回头公园，东南侧临三亚河入海口，西侧为东、西玳瑁岛，北侧濒临椰梦长廊三亚湾海滩。凤凰岛主要包括七大项目：超星级酒店(国际会议中心)、国际养生度假中心、商务别墅会所、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题广场和凤凰岛国际邮轮港。
三、个人对商业地产与文旅地产的认识细化
摘录整理
个人对商业地产与文旅地产的认识细化
关于商业地产的认识
随着城市化进程的高速推进，城市商业的现代化与商业地产紧密相连，一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要涉及到很多方面的工作。从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需要专业化的投入。
商业地产就是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。它兼有地产、商业、投资三方面的特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于其他传统房地产行业。
一、商业地产的概念：
广义上是用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形势，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形势。
二、目前商业地产分类：
Ø 从业内商业形态来分，可以分为商业广场、商业街、SHOPPING MALL、大型商铺、购物中心、步行街、商业广场、专业市场、社区商业等；
Ø 按照投资价值来分，可分为“都市型商铺”、“专业街市型商铺”、“社区商铺”、“住宅底层商铺”等。
Ø 按照开发形式进行分类，可分为商业街商铺、社区商铺、购物中心、百货中心、休闲广场、步行街、专业市场等。
三、商业地产经营模式：
商业项目的操作：由于我国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选在市中心商业区，因为这里商业繁荣，消费能力好，交通便利，客流量大。比如成都的春熙路、重庆的解放碑、北京的王府井、上海的城隍庙等。对于位置欠佳的区位操作商业地产，也不是没有成功的可能性，只要目标消费人群的定位精准，街区商业、主题商业也可以作为操盘的选择。比如深圳的华南MALL。
项目市场定位一定要规划好，现代商业地产的开发实际表面，商业项目的市场定位从某种意义上讲比选择地段更重要。 详细的调研，清晰的判断，宏观统筹，果断的决策，都是定位的要件。把握好市场脉搏，确定不同类别的经营模式，创造最大差异化，从而引领市场。
1 、位置定位。
商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的。商业地产的位置原则贵在一个“准”上。现在大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”
购物中的选址三条件：
Ø 地理位置能代表城市商业的新趋势；
Ø 必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；
Ø 交通便利，停车方便。
2 、商业优先。
有很多人说“商业地产就是一半商业，一半地产。”个人认为商业地产虽然是地产的一种，但毕竟是商业经营场所，所以核心还是商业。所以在地产与商业的对接上一定要把握好。
把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多大的消费体量？区域消费能力如何？通过商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划的顺序合理进行操作。在营销策划的过程里也要“商业优先”的原则。
3 、策划思维逆向推广。
在营销推广中，重点从消费者着手，在消费的最终环节上加大力度。因为只有尽可能满足消费者需求的商业场所，生意才可能火爆。
Ø管理先行。
无论是投资者还是经营者，相信任何一个关注商业地产并意欲通过这种项目投资来创造经济收入。因此必须通过销售阶段的销售管理展示（类似于住宅销售的“样板间”、“示范区”），提前是客户感受商业为的管理模式，增强他们对商业地产经营前景的信心。
Ø反住宅策划思维。
做商业地产策划本着从“商业”出发的身份定位，时时刻刻从“商业”的角度出发考虑问题、解决问题，无论是战略制定，还是战术执行，都要苛守商业原则。
反住宅策划原则贯穿于商业地产策划的众多环节，从战略思想、形象定位、案名、 logo的制定、平面表现，到营销推广形式、推广渠道、卖场环境甚至销售人员的形象，处处都表现出与住宅策划的明显差异性，因此商业地产策划时时要注意一个“商”字！
Ø 活动主导
商业地产推广应把重点精力放在商业活动的组织上，在着力组织大型商业活动的同时，利用平面媒体给予适当的宣传报道，加大活动的知名度和声势。
商业活动重点要围绕“商”字开展，充分提升项目前期的商业氛围，并通过一系列的前期活动来展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式。增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人、招商人员和商业运营公司齐心合力的配合下共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节，应给予足够的重视。
Ø 战略协调
商业地产的操盘运做是一个庞大的管理体系，涉及到的人力、物力和财力都相当可观，这些都是住宅操作不可企及的。在此且不谈商业地产操作中的其他环节，只营销策划一项工作所需要的工作量就比较惊人，因此要求策划团队必须具备很高的思想高度，用战略统筹的眼光看待每一项具体工作，各项工作必须协调统一、每个人的思想必须统一，有时工作频率都要保持统一。
在战略思想的指引下，全体成员必须以相同的速度前进，战略目标是大家共同的奋斗方向，齐心协力、相互配合、永远以大局为先，创造一支坚不可摧的“总预备队”，实现商业地产策划的最佳人力组合.
二、商业地产招商思路：
商业项目的招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的系统招商手段。没有行之有效的招商手段，不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。
1 、要维护项目的经营比例。
商业项目中零售、餐饮、娱乐52：18：30，这种比例是商业项目经营的黄金比例。此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。（这个比例当然不是绝对的。）譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。
2 、要维护项目的统一主题形象、品牌形象。
大型的商业主题项目虽然是多业态组合的商业组织模式，但它却不是一个大杂烩，而是有一个明确的经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。比如珠海长隆
3 、功能和形式上同业差异、异业互补。
同业差异就是市场有一定的承受力，不能盲目招同一品类的店。
异业互补就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高消费兴趣。譬如百货、超市互补，零售与餐饮互补等。这方面比较成功的案例就是香港的太古广场、广州的天河城广场等。
4 、经营方式的选择原则。
商业项目的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。核心主力店经历自营一部分或全部；其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力店的提成或租金收入。对于非主力商店尽量以联营为主，租赁为辅。
5 、招商顺序原则
核心主力店先行，辅助点随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
6 、核心主力店招商布局原则
核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能打到组织人流的效果。
7 、特殊商户招商优惠原则
“特色经营，以点带面”是商业项目特别的超大型综合性购物中心Shopping Mall的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们给予优惠政策，邀请入场，能够增强文化氛围，活跃购物中心气氛作用。例如深圳华侨城购物中心就邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
8 、租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为“先做人气，再做生意。”
购物中心具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，将购物中心做热，稳步调租，与商户一同成长。
9 、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。
10 、具备完善的信息系统，提供便利的服务。
便利各有不同：管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。
三、商业项目经营管理
在现阶段，我国商业物业和物业的管理与经营分工并不明确，经营管理很容易被忽略，易出现前期销售、租赁火爆，但坚持不了多久就人去楼空，惨淡经营。
1 、如何经营。
着重点在项目经营推广上，包括项目经营分区管理、整体形象的宣传、节假日促销活动的组织，商户经营品质的监管、商家的退租、转让等。应该招聘专业的经营管理人才，成立自己的商业经营管理公司忙活着其他灵活方式，让项目的经营走上正规。
2 、商业项目经营管理基本思路。
项目要有精准定位：目标群定位、主题定位、商场定位、经营定位、经营品项、规划布局设计等。
开业后如何吸引人流到本商场（需要有效的推广活动）
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如何将人流留在商场内（科学的人流导向设计和有效的引导措施）
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如何增加人流停留在商场的时间（科学的商场规划）
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如何通过有效的措施引导、激发消费者的购买欲（有效的促销措施、购物氛围环境的营造）
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如何保持商场持续的吸引力、竞争力（长期有效的维护商场统一的主题形象和品牌形象、具吸引力和合理的货品组合、经营规划、定期的推广、优秀的经营管理等）
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3 、推广
推广方式和活动可以多样化，与商户联办，配合一定的广告宣传（可借助于节假日）吸引消费者。
4 、做好管理工作： 强力打造和长久保持项目的“时尚坐标、资讯坐标”形象，维护好项目的主题形象和统一品牌形象。
5、将人流吸引过来是商业项目经营管理者的主要任务，人流导向是经营管理的工作重点。与大型主力店联动，最大限度带来更多的人流。
6、做好充足准备工作，迎战项目开业后的三个重要时期。
一般来说商业项目开业后普遍会有三个重要阶段：头三个月、半年、一年。在这三个时期，管理者要做好充分的准备和突然事件的应急处理准备。
7、长远来看，项目的经营管理者要考虑好成本问题。
总结：综上所述，商业地产的核心问题除了选址与项目精准定位，然后就是经验管理与招商。
对于文旅地产的认知与理解
一、文旅地产的概念
文旅地产从字面上理解是“文化+旅游+地产”,其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”。文旅地产蕴含着区域运营的概念,是当今房地产行业中的一个新模式，是具有很大发展潜力的复合型房地产业，也是地产行业的新型转化和市场需求。
文旅地产发展的意义不仅是迎合市场需求，更多的是通过城市地位与优势资源的梳理，从而判断竞争能力。更有凝聚人心，聚集人群之说。把人和人之间链接起来，产生认同感。文化能够潜移默化的来改变人的气质和内心，人气和客流量越大的地点，商业价值一定也会越大。文旅地产的意义就是把这些都聚集在一起。
二、文旅市场特点
近年来,文旅地产大多以特色小镇、特色文化为基点,依靠“镇旅融合”的概念在文旅项目中占有一席之地。例如,浙江龙泉青瓷小镇、景宁畲族自治县畲乡小镇、杭州西湖龙坞茶镇、丽江复华雪山小镇等，看似特色迥异、各具千秋,但深挖其经营理念就会发现,这些特色小镇大多是以树立独特旅游形象为出发点,依托原生态民俗文化,成功打造出了文旅项目。
三、 目前发展现状
1 、区域分布失衡
我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。
·海南： 文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源，是全国文旅地产开发量最大、最为集中区域，近两年开发已逐步回归理性；
·西南： 文化旅游为导向；集中于成都、重庆、贵阳和丽江等城市，项目注重文化特色的开发与打造；
·长三角： 大城市群落的5+2消费需求；长三角区域经济发达，城市化水平较高，因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目主要满足大城市群落的5+2的休闲度假需求，此外，长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速；
·环渤海： 滨海度假向多元复合方向发展；环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合；
·两广与闽东南： 后起之秀；两广区域气候宜人，滨海资源优渥，闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主，另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目，未来有广阔的发展前景。
2、 过度依赖自然资源
文旅地产核心卖点大多为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源（滨海、湖滨、山地）为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%，15年占比64%。
近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产，销售依赖性相对较弱。前者具有拿地成本低、持续的门票收益以及配套商业和地产项目的快速回现等优势。后者的开发不需要巨大的硬件投入，关键在于开发者如何解读、升级项目自身的历史文化价值，在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特之处。在城镇化趋势下，未来市场机会巨大。
3 、文旅地产发展回望
野蛮生长（2012-2014）
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2012-2014年是我国文旅地产疯狂发展时期，年均新增项目近2200个，平均增速达83%。一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。截止至2014年底，根据国家统计局统计，全国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度为12套/月，完成存量去化需要14年。
转折（2015）
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2015年，之前过快开发引起的问题逐步显现：之前一批盲目跟风、定位不清，以销售为主导的项目逐渐被市场淘汰；而市场存量过高，整体进入销售滞销期，导致我国文旅地产开发陷入低潮。15年我国仅有736个新增项目，增速大幅回落至9%。值得注意的是，这新增的736个项目由601家企业投资开发；另一方面，截止至15年底，我国开发和运营文旅地产项目的企业共有5297家，较2014年减少27家；这些数字表明，我国文旅地产行业集中度正在上升，行业洗牌调整正逐步拉开序幕。
增速回升（2016）
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进入16年，我国文旅地产的发展逐步回归理性。2016上半年，新增项目1243个，增速有所回升。预计未来，一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流，他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。
四、文旅地产未来趋势
1 、旅游市场从观光、度假游向文化、体验游转变
中国消费者已全面进入旅居生活3.0时代，综合休闲度假、文化体验、主题游乐、冒险等体验为主的旅游需求产生，消费者对产品新意要求进一步提高。
预计未来，诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎，住宿形式也将更加多样化，各种健康Spa、健身活动、冥想场地和户外设施也将变得更为常见，通过传递健康积极的生活方式，激励旅行者展开自我发现之旅。
2 、存量时代，营销模式向运营模式转变
房地产进入存量时代，“高杠杆、低投入、快速周转，现金流回正”传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继，尤其是文旅地产，从几十万平米甚至到几平方公里的开发，周期一般需在3～5年以上才能形成规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售，文旅地产要找到全新的开发模式。
3 、逐渐回归旅游本质
随着在线旅游、分时度假等模式兴起，未来将会出现更多的度假方式可供选择，消费方式与需求也随之发生变化，很多人不再愿意拿钱去买度假房。三亚、云南等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢后续缺乏人气的问题，给开发商带来很大的资金压力。“以地产形式短线套取暴利”的发展模式正式宣告终结。
未来，文旅地产将回归旅游本质，主要开发模式有两种。一种是将旅游做到极致，通过旅游带动房地产价值的提升以及旅游本身实现良好的自我盈利能力。例如万达的长白山国际旅游度假区、深圳的东部华侨城等；另一种为旅游演艺模式，通过特色旅游带动模式，如《宋城千古情》与《印象西湖》系列。此类模式关键点在于如何通过文化挖掘、创新形式、运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受，对于企业的综合能力要求很高。而对于众多中小旅游地产开发企业来说，最好要按照一个“小而美”的方式去做突破，多把时间花在前期内容创新上，就像裸心谷一样，用品味和氛围赢得市场的追捧。
4 、盈利模式由“单一”向“多元化”的转变
文旅地产从初期的资源与规模竞争到如今的产品及运营能力的竞争，相应的盈利模式也在逐渐发生变化，过去，企业盈利主要来源于地产销售，后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重。而未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，开发企业势必要找到新的盈利模式。
五、文旅地产的市场需求
在旅游业看似很火的背后也存在着各样问题，例如结构性供给不足和结构性过剩等问题。高品质、精品旅游产品的供不应求的同时旅游投资也过度集中在酒店、低品质景区导致旅游产业缺少情怀、特色，市场吸引力不足，从而造成了很多资源的空置，而文旅地产在这个时候就能及时的补充空置。据统计，城居生活时代真正过渡到了旅居时代，大量的旅游产业链也应运而生。都市人所追求休闲度假产品释放出巨大的市场需求，这种大众观光产品逐渐会发展为现在的生活方式导向型。这个时候文旅市场就迎来了一个迅速发展的时期。
六、文旅地产走向成熟的思考：
1、文旅地产的困局——“两难境地”：
Ø 近了拿地难，远了销售难；
Ø 短期升值难，长期周转难。
2、文旅地产的客户特征：
Ø 外来客户多，本地客户少；
Ø 避寒需求多，避暑需求少；
Ø 投资成分多，度假成分少；
Ø 两极需求多，中间需求少；
Ø 体验兴趣多，观光兴趣少。
总结：文旅地产现在最值得我们去思考的问题是：
1、 究竟是“旅游先行”还是“地产先行”？
理论上来说,应该是“旅游先行”,从改造区域环境和配套的角度出发,提升人气和认知度,等区域达到一定的成熟度,再进行地产开发。但是对于高杠杆、快周转的房企而言,坐等升值的方式并不现实。项目动辄几十亿元甚至是上百亿元的资金沉淀对于任何一个房企都是难以承受的。因此,现实中部分房企会优先采用“地产先行”的模式,追求最大的升值空间,首先将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。
文旅地产前期投入大,属于重资产项目,必须依靠地产反哺,但是地产的后期溢价又需要旅游的成功运营来提升。因此,文旅地产项目长期发展考验的是房地产企业运营能力和智慧。
2 、文旅地产成功的要素
文旅地产成功要素，简短概括为：
大盘：文旅地产往往地段偏远，交通生活配套不完善，消费者因为距离抗性明显。所以，要做好大盘长期开发的准备。
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大配套：文旅地产消费弹性大，因此都要重视配套建设。代表性项目：雅居乐清水湾。成功的文旅地产项目一般都会有：景区、高尔夫、主题公园、温泉、酒店、游艇等，满足住宿、观景、休闲、购物、特色体验。
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大资源：自然景观资源，比如复华的雪山小镇，依托丽江雪山；嫁接商务资源，会议驱动文旅地产，如博鳌论坛、昆明世博会等。
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大内涵：主题鲜明、当地特色文化鲜明，通过让历史、民俗等提升项目的价值品味。例如纳西族的火把节、西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。
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大蓄客：大量蓄客、长期蓄销。如今文旅地产的蓄客是全国范围甚至是全世界的大蓄客，除了争取本地客户，更多是来自于其他各个地方的客户。广铺渠道，以老带新等多种可持续蓄客方式。
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大整合：为了确保长周期、高投入的安全性，可以整合多种强势资源一同开发。
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大运营：要注重长期开发中的后期李允价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，要多元化盈利，从而达到长期收益。
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大布局：因为开发周期长，会导致投资回收期滞后，拉低资产周转率，因此需要搭配一些短平快的项目提供现金流和短期利润。
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四、咸阳小三亚海滩在哪里
陕西省西咸新区，沣东新城，沣渭生态景观区。园区包含城市景观风貌区、田园景观风貌区、自然景观风貌区，东岸主要包括沣河生态景区、综合服务区、文化艺术区、休闲活动区、社交公园区、田园风光带、风情商业区等。即便是作为服务设施的公共卫生间，也被设计的如同《魔戒》里霍比特人的房子，拱形的顶层上还植满青青绿草。
陕西省西咸新区沣东新城沣渭生态景观区。园区包含城市景观风貌区、田园景观风貌区、自然景观风貌区，东岸主要包括沣河生态景区、综合服务区、文化艺术区、休闲活动区、社交公园区、田园风光带、风情商业区等。即便是作为服务设施的公共卫生间，也被设计的如同《魔戒》里霍比特人的房子，拱形的顶层上还植满了青青绿草，清新环保，与周围起伏的绿地融为一体。
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