低密度住宅景观设计规范（低密度住宅景观设计规范标准）

大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于低密度住宅景观设计规范的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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本文目录:

• 1、关于强排，5分钟说清楚，妥妥的！

• 2、汕头经济特区城镇道路建筑物和公共设施名称管理办法

• 3、楼盘密度低了有什么好处

• 4、洋房算普通住宅还是非普通住宅？买老房子只能付全款吗？

一、关于强排，5分钟说清楚，妥妥的！

今天给大家简单分享下强排的基础知识，内容主要包括三个方面。

第一部分，强排是什么，有什么作用和意义。第二部分，强排如何做，涉及的基础知识，第三部分，强排的流程，有哪些关键点。

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强排的定义，实际上强排没有一个官方的定义，它是根据地块规划指标和条件，建筑本身强制性规范，结合产品定位和选型做的基本的建筑排布方案，这里涉及三个关键点， 规划指标， 建筑强制性规范，产品定位和选型， 后面会详细解读。

强排的目的主要是对项目成本，利润率进行测算，以及对之前产品定位进行技术性验证， 检验之前做的定位能否在这个项目上落实，从而指导拿地决策和拿地地价标准。

强排的成果主要包括总平面图和指标表。

总平面图可以看到建筑在整个地块上的分布，指标表主要体现建筑各个业态的面积，一些商业的比例，地下室面积，车位数量，指标表就是强排的原始数据，基础数据.

关于强排各个部门的分工，大概的流程是这样的：

首先投资部从政府规划局或相关部门，拿到用地的红线图，总体规划控规图给到设计部，营销部根据市场调研得到产品配比户型配比给到设计部，作为输入条件，设计部拿到条件后进行整图强排。

第二步，设计部做完强排后给到投资部，投资部根据成本部提供的各业态成本和营销部提供的各业态售价进行测算得到一些项目利润率。

实际操作过程中，投资部经常会对项目利润率测算结果感到不满意或者达不到公司立项的要求，这时候投资部经常会跟营销和设计进行新一轮强排。

实际上多方案的强排有助于对整个地块价值的挖掘和更高的产品的溢价，也利于投资在和其他房地产公司竞争的时候具有更多的优势。

02

强排怎么做？

拿到一个项目， 我们首先要对整个项目的现状进行分析，包括地块周边和地块内部。

举个例子，一个地块西侧有河道和绿化带，这都属于比较好的景观资源。可以判断，地块的西侧居住价值是比较高的。

地块的南边，有一条交通主干道，可以判断交通比较便利，但同时带来交通噪声的影响，相对来说居住价值次之，那商业价值相对来说就比较高。

地块的北侧有一些厂房，厂房会带来噪声，其实景观也一般，北边的居住价值相对来说不是很高。东边有一些可能是城中村或其他一些项目的影响。

通过前面用地周边现状的分析，我们对整个地块的价值有一个基本的判断。它的居住价值就是地块西部要大于地块中部、大于南部，再大于东北部。它的商业价值就是地块南部大于地块东部，大于地块西部，再大于地块北部。

其次我们就关注下地块内部 。地块内部主要是看场地的地形和高差，这部分主要会影响到成本数据和开发工期，所以我们在做投资测算的时候这部分也要考虑进去的。

接下来就是规划条件的分析。 规划条件主要来自于地块的出让条件，另外一个就是地块控规的图则。每个地方都不一样。

第一个就是用地红线， 用地红线就是整个用地的边界，所有的景观、道路、建筑、地下室都不能超出这个红线。

第二个就是规划指标，规划指标是做强排最重要的一个输入条件， 主要包括建筑密度、容积率、建筑限高和绿地率。

建筑密度就是建筑的基地面积除以整个用地的面积，一般一个小区的建筑密度是不会超过30%，公共建筑的密度可能会高点达到40%-50%。

容积率也是大家比较熟悉的一个指标， 它主要决定了地面上能够建多少的建筑面积， 这里主要指的是计容建筑面积，不包括地下室部分。

一般来讲做强排都会把容积率用足。 因为公司已经花钱买了地，如果容积率不做足，那不就觉得亏了嘛。甚至有时候我们会偷一些建筑面积，这里是一个比较大的学问。

建筑限高，决定了我们整个项目能做多少层。 一般的高层小区的限高是100米，那我们能做到32层、33层的层数。限高的概念其实还包括航空限高、消防限高。这里我们一般都是指的是规划限高，强排阶段我们只要考虑规划限高基本就可以了。

绿地率就是整个小区绿地的面积除以整个小区用地面积的一个比率，一般来讲比例要求都是25-30%。 高层小区的话，绿地率基本上满足是没什么问题的，主要就是涉及到一些低密度产品的时候，绿地率可能会成为我们强排的一个限制因素。

其他出让条件的要求，这里每个地方、每个项目的要求千差万别，基本都不一样。

接下来简单列几个比较常见的指标分享下。

商住比，主要是规范整个地块的商业的比例，控制不超过百分之多少。公建配套的指标包括有物业用房、垃圾房、活动室这些面积的要求，还有幼儿园、保障房配建的要求，这些都是我们在强排过程中需要考量的其他方面的因素。

第三步就是了解下当地的城乡规划技术管理规定。

一般来讲每个城市都有一本厚厚的城乡规划技术管理规定，影响到强排的话，主要是对建筑间距的一个要求。

首先是 日照间距，日照间距主要指前后两排或者是几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日冬至、大寒日或者所需日照量而保持一定间隔的距离。 我国幅员辽阔，南北日照的要求差别很大。

接着是防火间距。 防火间距的要求可能主要还是来自于建筑设计防火规范，在建筑规范防火设计里面对各个建筑的要求有个比较详细的要求，高层与高层之间相距13米，高层与多层之间相距9米，多层与多层之间相距6米。

对于住宅建筑来讲，我们怎么区分高层与多层呢？超过27米的住宅建筑称作高层，低于27米的住宅建筑我们称它为多层。

卫生视距出现的比较少，强排的时候考虑的也比较少，主要是看下当地的具体要求， 有些地方对它的要求是建筑山墙对房间的距离大于18米，或者20米的距离。有些地方可能是建筑窗户与窗户要超过多少米，主要是防止视觉的对视，产生视觉的污染。

最后是城乡规划技术管理规定，规定建筑控制线和出入口设置会有些要求。 比如说建筑控制线要退道路红线、用地红线要退多少米。在控制线之内才能布置我们的建筑。

另外就是对我们的小区出入口要距道路交叉口、公交站、学校出入口要有相应的距离。在一些大的主干道上不能开小区的出入口，另外在消防上面我们连接的建筑物长度超过150米时，要设消防车道，这主要会对我们的一些沿街商铺会有一些影响。

第四步就开展产品选型工作。

首先依据营销的产品定位和产品配比。 营销根据项目周边的市场调研情况，了解周边竞品的产品类型，售卖均价及市场接受程度来对项目进行定位，定位成首置还是改善，具体到产品的话，是做联排、双拼、洋房还是高层，每一个产品类型的面积段是多少，具体配置的比例，这些都作为我们设计强排的市场输入条件。

设计部拿到营销部的市场调研报告后，就可以结合他们的报告以及公司内部标准的户型库进行产品的选择和产品的组合，最后选定一个标准户型之后，就可以开始我们的强排工作了。

一般来讲，强排过程中不会对户型进行创新或者是研发，一方面是时间上不允许，一方面是也没这个必要。

第五步就到了产品排布。 产品排布这里主要通过一些简单的示意图，来展示一下强排过程中一些思考的过程或推理的过程。

首先我们考虑一下容积率做足和建筑密集做足的情况。这种情况的研究可以让我们对整个项目的开发强度有个直观的认识。

建筑密度做足通常的手法是通过拉高拍低实现。 主要是把之前一两栋高层建筑的建筑面积用一些低密度产品区代替，然后低密度的产品可以将之前多余的用地区消化掉，达到建筑密度的最大化和做足。

一般的排布方式是将高层的建筑排布在北侧，其次把高层排布在西侧，最后把高层考虑放在东侧，这样做的原则就是将日照对整个用地的影响最小化，使用地的效率最大化。

最后就是通过我们对低密度产品一个类型的选择和户型的选择，推敲出一个最合理最折中的强排方案。

03

这里我给大家举个强排的案例，同一个地块不同方向强排方案的成果。

第一个是洋房最大化的方向， 这个方向其实思路挺简单，就是用高层和洋房之间的一个高低配，实现整个地块的容积率、建筑密度最大化的利用。

第二个就是把一部分建筑面积继续挪到高层那边， 高层的面积继续增大，剩下洋房的面积减少之后，相应的洋房层高降低了，那洋房可能会有别墅的品质，这样的话是一个洋房别墅话的一个方案。

第三个是继续把高层的面积做大，剩下的面积我们用别墅的产品去消化掉， 这样就形成一个别墅最大化的方案。

然后根据营销提供的售价对不同方向强排的总货值进行计算。

这个项目三个不同方向强排的总货值相差并不是特别大，实际上经手的项目过程中，经常可以发现有些不同方向的强排总货值相差几亿都是有可能的， 对不同方向强排的研究可以对营销的产品定位和产品配比进行验证和调整，最后达到土地利用最合理、去化最可控、产品溢价最高、利润最大化的一个目的。

二、汕头经济特区城镇道路建筑物和公共设施名称管理办法

第一章　总则第一条　为加强城镇道路、建筑物和公共设施名称的管理，根据国务院《地名管理条例》、《广东省地名管理条例》、《汕头经济特区地名管理条例》和有关法规，结合汕头经济特区实际，制定本办法。第二条　本办法所称道路名称指城镇各级道路、快速路等名称；建筑物名称指具有地名意义的居住、商贸、办公、综合服务等功能的建筑物和具有地名意义的构筑物等名称；公共设施名称指桥梁、隧道等市政交通设施和公园、广场、公共绿地等城市公共空间设施及其附属设施等名称。第三条　本市行政区域内道路、建筑物和公共设施的命名、更名、使用及其相关的管理活动适用本办法。第四条　市、区（县）民政部门作为本行政区域内的地名主管部门，应当按照权限划分，负责辖区内城镇道路、建筑物和公共设施名称命名、更名的审核、审批以及标准地名的使用监管工作。第五条　城镇道路、建筑物和公共设施名称的命名应当遵守如下原则：

（一）科学性和稳定性的原则：地名应当有一定规律性，保持相对稳定，确保地名便于记忆与查找。

（二）规范性和继承性的原则：地名应当区分层次和类别，着力做好历史地名的传承和使用。

（三）序列化和派生性的原则：地名应当满足同一规划区域内的序列化要求，派生地名应当与主地名一致，体现命名区域的基本特征。

（四）文化优先和名实相符的原则：地名应当优先体现城市文化与基本内涵，通名用字应当真实反映地理实体的属性类别。第二章　专名、通名规则第六条　城镇道路命名、更名使用以下通名的，应当符合下列规定：

（一）快速路：适应于红线宽度在35-45米的城市快速路，通名为“快速路”或者“快速干线”，可以简称为“快线”。

（二）大道：适应于红线宽度50米以上、长度在3000米以上的城市主干道，通名可以称为“大道”。

（三）路：适应于红线宽度在35-55米的城市主干道、红线宽度在25-50米（含25米）的城市次干道。

（四）街：适应于红线宽度在8-25米（含8米）的城市支路；如有必要，可为“路”。

（五）巷：适应于宽度在8米以下的支路以下等级的道路或者生活便道。第七条　建筑物命名、更名使用以下通名的，应当符合下列规定：

（一）城：指占地面积在4平方公里以上的住宅区和大型商贸建筑群。

（二）村：指占地面积10万平方米以上，有较完善生活配套设施（包括幼儿园、小学等）的集中的相对独立的住宅区。

（三）中心：指占地面积2万平方米以上，或者总建筑面积20万平方米以上，具有某一特定主导功能的建筑物、建筑群。以“中心”作通名，必须在名称中增加表示主导功能用途的限定词语。

（四）湾：指依水而建，环境优雅，占地面积2万平方米以上或者总建筑面积10万平方米以上的建筑物、建筑群。

（五）花园：指占地面积2万平方米以上，或者总建筑面积10万平方米以上，绿地和休闲地面积占整个用地面积35％以上的多草地和人工景点的住宅区。

（六）广场：指占地面积1万平方米以上，或者总建筑面积在10万平方米以上，四周由道路围成相对完整，且有2千平方米以上的整块露天公共活动场地（不包括停车场、消防通道），并具有商业、办公、娱乐、居住等多功能的综合性大型建筑物、建筑群。

（七）园、苑、阁、庄、寓、宅、庭、居、台、院、家、家园、坊：指占地面积1万平方米以上，2万平方米以下，或者总建筑面积5万平方米以上，10万平方米以下的建筑物、建筑群。

（八）别墅：指占地面积1万平方米以上，容积率小于0.5，覆盖率小于25％，花圃、草坪面积大于建筑占地面积，位处市郊园林景观、环境优雅的低层低密度高级住宅区。

（九）山庄：指占地面积1万平方米以上，容积率小于0.5，建筑覆盖率小于25％，花圃、草坪面积大于建筑占地面积，依山而建、环境优雅的以低层建筑为主的低密度高级住宅区。

（十）楼、舍、庐、邸、轩、亭、府、公寓、公馆、筑、里：指占地面积1万平方米以下或者总建筑面积5万平方米以下的建筑物、建筑群。

（十一）大厦、商厦：大厦是指综合性的独幢或者有多个塔楼并且裙楼相连的大型楼宇，其高度在20层以上或者总建筑面积在3万平方米以上。全部以商贸为用途，或者以商贸为主、办公为辅的高层或者大型建筑物，可以称为商厦。

（十二）大院：通常指具有居住、疗养、办公等功能的住宅区。原企事业单位家属大院在原地翻建以后，可以保留使用该通名，以体现地名的文化沿革。

（十三）工业园、科技园、产业园、物流园、科创园、商贸园：以工业、服务业、自有商务办公等为主的建筑物，专名须完整体现建筑物的专业、主导功能。对地方经济直接贡献较大企业、高新技术企业、上市企业以及汕头市人民政府认定的汕头市总部企业等单位，可以冠以企业主要字号，对专业、主导功能加以限制修饰。

（十四）构筑物：一般以池、亭、台、碑、塔、廊、墙、坛、柱、牌坊及其派生词等作为通名。

三、楼盘密度低了有什么好处

容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服

四、洋房算普通住宅还是非普通住宅？买老房子只能付全款吗？

洋房算普通住宅还是非普通住宅？

洋房实质上算得上普通住房，不论是土地用途或是住宅建筑规范。但从建筑构造上来说要比一般的住房优异许多，洋房是有着欧美国家款式的房子。一般为四面或三遭遇空，室内装修具备显著西方国家设计风格，定居和体验价钱都稍高于普通住房。

洋房和高层有什么不同

1、建筑容积率不一样

容积率是洋房有别于一般高层其根本的因素之一。由于容积率低，就可以完成宽阔楼距，具有的绿色居住条件，及其得到比较好的光照，景观资源也较为高层占优势。伴随着城市发展，低密度住宅将会越来越多。

2、高层得房率不一样

室内空间尺寸是检验舒适度的规范之一。从高层得房率上来讲，洋房的房屋公摊面积小，高层得房率高。以90㎡为例子，常规洋房实际使用面积为80㎡上下，甚至更多。而高层使用的面积仅67.5㎡。也就说高层公寓楼必须110多㎡左右总建筑面积能享受到洋房90㎡户型的套内建筑面积。

3、开间、光照不一样

高层一般都是两梯四户，因为要兼具四户光照，迫不得已限定单套房型朝南开间限度，多见8米长。洋房则能确保大面宽户型图设计的完成，一般洋房的开间约10-12米，某些房型已经超过了13米。归功于此，一般洋房都可以做到坐南朝北，房型布局方方正正，气体穿透力也罢于高层住房。

4、梯户比不一样

高层一般叠加层数达到二、三十层，也是两梯四户，总户数多。每日上下班时间，全是人挤人，而且还要等太久。而洋房，楼房低总户数少。而且有的洋房还做了双开门电梯间，类似单独入户口，当小区业主回家了从电梯上摆脱时，也有一个半私人的室内空间过多，每日感受自然大不相同。

5、房子价格不一样

掌握房价的好朋友一边都懂，洋房价钱一般较高，部位偏僻，物业管理费用贵，挑选花苑洋房能够拥有私家花园，房子的户型方正，且房子的户型不能随便修改。小高层居住条件不错，房子区域的使用率一般比较高，其物业形态也较为好。可是公摊面积的范围大，需要缴纳的物业管理费用也贵一些。

6、所在地区不一样

花苑洋房基本上坐落于城市近郊区或是离城区稍远的地段，所在位置上比不上高层住房。高层住房由于相对来说容量率很高一些，在城市里的地区也会有一些小高层房屋的存有。如果就地区挑选来讲，高层住着更贴近城，花苑洋房位置往往会稍偏一些。

买老房子只能付全款吗？

关于老房子是否只有全款或是先要确定一下“老”就是指多老，在二手房贷款时是以20年楼龄做为是不是可以贷款的界线，超过20年就不能够贷款，20年之内则需要视房子具体实际需要来定。假如老房子就是指老过了20年房子，那样是只有付全款的。假如是指有一定楼龄的房子，那就还可能借款。20年以内的房子要视房子的相关情况才能知道能否和贷款借款的期限。

全款买房的优势

1、操作简单

全款买房不会像贷款买房子一样还需要跟银行申请，因此在流程上就需要简易很多，全款买房立即就可以办理完，节省成本，都没有多利息造成，合适经济发展富裕的买房者。大伙儿挑选全款选购房子是能够省掉不少麻烦的，针对购买二套房产的人来说，除开免去了贷款利率上浮的开支外，也节约了和银行周璇时间和精力。

2、便捷再售

如果你想要把房地产卖出去的话，全款选购的房子就可以立即挂牌出售，而贷款购房的还得去金融机构过桥垫资再进行出售办理手续，假如是急用钱的现象，那样就耽搁时间。全款选购的房子再度售卖更方便，由于全款的消费的房子是不必遭受商业银行的限制，因此当房子价格上涨的情况下，你们可以很快售卖出来，即使不愿售卖，产生生活困难时，还能够向保险公司开展房产抵押。

3、不必要花费少

全款买房费用一定是一笔庞大数量，若想全款拿到则意味着要支出一大笔钱，所以这样可能会致使手头上能自由选择经济的降低，可是全款买房也就不用压力和银行贷款的利率花费，而且一般全款买房房地产商也会有优惠促销，这也能节省一笔钱，对于一次性付款购商住楼给予一定的优惠折扣，大部分已成了新楼盘统一的优惠促销，仅仅折扣优惠度各有不同。

以上就是关于低密度住宅景观设计规范相关问题的回答。希望能帮到你，如有更多相关问题，您也可以联系我们的客服进行咨询，客服也会为您讲解更多精彩的知识和内容。

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