烟厂景观设计案列（烟厂宣传片）

大家好！今天让小编来大家介绍下关于烟厂景观设计案列的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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文章目录列表:

• 1、概念设计的案例

• 2、如何分析管理中的案例题?请高人指教!

• 3、新产品开发的案例分析

• 4、房地产估价案例

一、概念设计的案例

金州渤海湾旅游区建筑风格景观概念设计

坐落于滨海区域的大连歌剧院采用海螺的景观设计主题，建筑向天空螺旋伸展，高低错落，充分利用其滨海亲水的地理位置，如伸向大海的台阶，建筑内部引入水体景观，形成歌剧院由海中而生的意象，与自然天衣无缝，再加上沸腾的天际线的处理，使之成为大连海滩第一标志建筑，无论是海上远眺建筑，还是在建筑中俯瞰大海，皆能获得过目不忘的审美效果。

景区景观设计结构是有肌理分析关系的有机延续，是一种大环境下的有机生长。渤海湾历史沉积的地貌特征，使它自然的分成了四个肌理地块，海面与沙滩在视觉、感觉、听觉等一系列感受上有着不相融合的特征，后期建设要人为地找到一个平衡点，旅游规划设计项目组采用贝壳的形式演变而成，象征着大连沿海城市的地理区位，其室内具有大跨度的空间，其中的表演舞台由一座玻璃钢圆形结构罩住，造成舞台虚幻的双层空间的室内效果，也使人能联想到贝壳中有一粒晶莹剔透的珍珠，波浪的涌动，大海的跳跃，惬意的线条，给购物游乐区平添一份喜悦的气氛，建筑以波浪线的组合旋转配以明亮的现代材质，形成了本区的视线焦点。

二、如何分析管理中的案例题?请高人指教!

15． “昆烟现象”给我们的启示

昆明卷烟厂由默默无闻的“龙头老大”，后由盛而衰，再重新崛起，形成一种“昆烟现象”。这种“昆烟现象”，给我们以深刻的启迪：大胆创新与赶超外国强手孕育了中国烟草业的一代排头兵；创新的放缓、机遇的错失、决策的失误；还有环境的配套等不利因素可以使任何一个盛极一时的企业陷入困境。而老企业要重振雄风就应充分利用其品牌上的优势，以新产品为突破口，通过新产品来“唤醒”老名牌的形象，继而重塑老企业形象，使脚下的辉煌之路不断向前延伸……

在中国烟草工业史上，昆明卷烟厂是一个划时代的企业。在半个多世纪前的抗日烽火中，第一代昆烟人曾谱写了一部可歌可泣的抵御洋烟、振兴国业的创业史，并一度在“抗战大后方”掀起抽“爱国烟”以支持抗战的热潮。新中国成立后，第二代昆烟人在追赶“茄力克”等洋烟的壮举中创出后来享誉全国的卷烟。改革开放后的第三代昆烟人曾以多年拥有“中国第一烟厂”的桂冠而引以为荣，他们在技术引进上敢为天下先的举动又使昆明卷烟厂以“敢吃螃蟹的第一烟厂”而闻名。多年以来，昆明卷烟厂各种牌号的卷烟在中国名烟殿堂上熠熠生辉，昆烟厂为中国烟草工业赢得了荣誉。1995年，昆明卷烟厂生产卷烟123万箱（标准箱），工业总产值71.63亿元，实现利税52.8亿元。在以销售额排序的“中国500家最大工业企业排序中列第46位。在以利税总额排序的中国500家最大工业企业中列第11位。在中国企业综合评价最优500家评比中列第7位，并获得综合满分十二佳称号。在以净资产排序的“中国的脊梁”国有企业500强排序中列第123位。80年代末期以来，昆烟的发展历程中经历了一些挫折。但是，6000多名昆烟人却没有在困难面前低头，他们没有知难而退的传统。在“打基础，树形象”的内部改革中，他们喊出了“头悬梁锥刺股，卧薪尝胆，再创云烟辉煌”的心声，开始了第三次创业。1996年底，随着“新三包烟”的陆续面市，昆烟人迎来了希冀已久的“曙光”。

昆明卷烟厂的发展历程是令人深思的，我们不妨称其发展轨迹为一种现象——“昆烟现象”。

从某种意义上说，昆明卷烟厂的历史是一部挑战洋烟、振兴民族烟草工业的奋斗史。1922年，云南人庾晋侯冲破“老刀”、“三炮台”、“强盗”等洋烟的围追堵截，创办了云南第一家机制卷烟厂——亚细亚烟草公司，并推出“重九”牌卷烟。“亚细亚”很快便湮没在洋烟的烟雾之中，但“重九”这个民族品牌却留传了下来，因为它代表了一种民族精神。1942年，昆明卷烟厂的前身——“云南纸烟厂”的宣告成立，从而拉开了昆烟人抵抗洋烟、振兴国业的帷幕。“重九”在抗战期间作为“爱国烟”红极一时。新中国成立后，昆烟人再次向英国“茄力克”等洋烟发起冲击。50年代末昆烟的甲级名烟就风靡全国，并留下了“一云二茶三中华”的佳话。80年代，昆烟人瞄准了“万宝路”和“555”等洋名烟，开始了艰难的挑战之旅。正是这种勇于挑战的民族精神，成为推动昆烟事业蓬勃向上的强大动力的责任感。昆烟人认为，创业始于挑战，守业更要靠挑战。只有不断地瞄准国际名牌，才会有源源不断的动力和追赶目标。

1965年，当时任中央总书记的邓小平同志视察了昆明卷烟厂，他对昆烟厂的领导说，“云烟”的发展要靠技术改造，起机械化的路子。昆烟人牢记着小平同志的嘱托。1973年，昆烟人做出了一项划时代的决策，他们以184万元的价格从英国莫林斯引进了一组MK8D卷接机组，不仅在云南省，在全国也是第一家引进国外先进设备的卷烟生产企业，昆烟人从此被烟草业内士称为“敢吃螃蟹的人”。这一举动的意义早已超过了设备引进本身。首先，它是一种观念的突破。在“宁要社会主义的草，不要资本主义的苗”、“反对崇洋媚外”、等口号满天飞的年代里，引进洋设备无疑要冒很大的政治风险。观念的创新往往要比创新活动本身更有意义。其次，它标志着中国烟草业迈向现代化的开始。昆烟厂的技术引进使我国卷烟机械水平一步跨越了半个世纪的历史落差，也结束了云南省这个中国“烟草王国”不能生产滤嘴烟的历史。再次，它为国内其他企业日后更大规模、更高水平的技术与设备引进积累了宝贵的经验。从这个意义上来说，昆烟人的设备引进具有划时代的开拓意义。昆明卷烟厂正是凭借“敢吃螃蟹”的“先行者优势”，确立了它在国内烟草业的后来居上的地位。昆烟的崛起使“上青天”的行业格局发生了巨大变化。此后，昆烟又相继从英国、德国、意大利等国引进了各种先进设备，从而跨入了世界级烟草企业的行列。昆烟“敢为天下先”的行为告诉人们，只有敢于向未知领域挑战，才能享有“先行者优势”。当然，企业只有不断地创新，将原来“先行者优势”投入到更进一步的创新活动中，才能在竞争中长期保持优势。

根据以上案例，请回答以下问题： 1．你对“昆烟现象”是如何理解的？ 2．试论述“昆烟现象”给我们的启示？

参考答案：1．对“昆烟现象”理解的基本要点有以下几点：（1）昆烟厂崛起为中国“第一烟厂”的经验是有其典型意义的。（2）80年代中期以后，昆烟厂发展速度放缓，最终于80年代末期让出了稳座多年的“中国第一卷烟厂”的桂冠。1994年之后，昆烟厂经历了痛苦的低谷徘徊，产品积压、品牌形象受损、价格大幅下降，人们惊呼“昔日烟草业的‘大哥大’究竟怎么了？（3）1996是昆烟历史性转折的一年，在这一年的大部分时间里，昆烟人经历着痛苦的变革，终于在年底摆脱了窘境，重新振作了起来，并在”战略反攻“中初战告捷。

2．“昆烟现象”给我们的启示由以下几个基本要点：（1）全方位的动态引进。（2）“以技改养技改”，变“输血”为“造血”。（3）走“科技兴烟”这条路，注重技术开发。

16.大新公司如何找关键的少数

大新公司是一家生产汽车零配件的公司，有职工1000多人。前两年由于农机市场很旺，该公司从比较艰难的境遇中走了出来，有了相当大的发展，有一段时间订单纷纷而来，忙得不得了。目前，市场趋于缓和，公司积极寻求市场，以产品的多样化适应市场的多样化，以质量和优秀的服务创品牌，取得了一些成绩。同时公司也从加强内部管理，特别是成本管理上下了不少功夫。前两年形势好，销路旺，掩盖了内部管理制度特别是成本管理方面的问题，现在必须认真考虑这些问题了。

公司王总经理从有关材料上看到与同行几家企业相比，大新公司库存过高，耗损大，而且近几年库存与损耗与公司产值的比值在缓慢爬升。王总经理就这件事召集供应部的几位负责人开会，询问情况，让他们分析问题之所在，并给出解决问题的措施。

供应部李部长感到压力很大。李部长原在一家小型国有企业负责，该企业效益不好，问题成堆，而且很难解决。与李部长当时共同负责的党委书记是一位老同志，李部长觉得与刘书记的合作不能说怎么成功，但总体感觉还不错。刘书记处理问题的点子多，协调能力强，麻烦事处理了不少，给李部长的工作很多支持。他还记得刘书记的口头禅之一就是“抓关键的少数”。这些日子库存方面的问题使他常常想起刘书记的这句口头禅，同时，他还记得几年前参加经贸委组织的工商管理培训中，学习过一种分类管理法，当时似有感受，但没有仔细考虑，又没有应用去处理实际问题，就渐渐淡忘了。他重新考虑了这个问题，找到了原来学过的ABC分类法，并与部里的几位骨干一起清查了家底，重新检查了相关的规章制度，从“家底”来看，有些混乱不清。其主要原因是这几年忙于发展，疏于管理，规章制度“健在”，但挂在墙上，灰尘不少，内容泛化，执行不力。

按照ABC分类法的办法，他们首先将库存进行了清底，并按原材料，零部件的价值分类，排队。在对物品计价时，问题似乎不复杂，但开过几次会议，都没有结论，有两种方案比较集中了大家的意见：一种计价是以重量计，因为原价是反映过去的，以原始价计算不宜于加强管理，以现价或重置价计应该说要合理些；另一种计价方法则主张参考重置价格，而根据物品在生产中的重要度而计“价”，当然这种“价”是一种虚拟的相对“价格”或者一种重要性的度量。这种方法的优点是明显的，分类管理应对该物品的重要性实施不同的管理，但同时缺点也是十分明显的，“重要性”的度量过于困难。有人提出如何将这两种方案综合考虑，能“综合”固然好，但“综合”的难度相当大，并不亚于“重要性”的度量。

供应部经过调查与分析，获取了具体数据，先按重置价这种相对易行且基本合理的方法进行了ABC分类，并在规章制度上作了一些相应的调整。情况有所好转，两个月后的结果表明，库存下降了5%，损耗下降了1%，但使人感到尚有潜力可挖。潜力在何处？

讨论题： 1． 李部长与刘书记“抓关键的少数”有无不同之处？主要体现在哪里？

2． 作ABC分类时，案例中共有几种计价方法？这些计价方法各有何优缺点？你认为如何计价比较适当？结合你单位或你熟悉的事例进行说明。

3． 案例最后谈到还有潜力可挖，你认为潜力主要的搜寻方向有哪些？

4． 以你单位或你熟悉的背景，调查数据，作ABC分类。

5． ABC分类与劳伦茨曲线有何关系？

要求： 1． 加深数据调查，数据分组及对劳伦茨曲线的理解，加深ABC分析法。

2． 结合单位或熟悉的背景，对ABC分析的全过程给出个环节、各要点及其管理上的要求进行讨论。

案例分析报告

1． 李部长与刘书记同是采取“抓关键的少数”，但两者存在不同之处。刘书记具有丰富的管理经验，他经常用的口头禅“抓关键的少数”实际上是他对管理实践中经常出现的情况处理方式的经验总结。由于对管理对象处理方法最初的办法通常使用处理占绝大多数或出现频率最多的情况的应对措施来管理所有对象。这种方式初看好像解决了大多数问题，应该是有效的。但随着时间的推移，由于“关键的少数”影响逐渐显露，尽管其在数量上也许不占管理对象的主要部分，但其对整个价值的影响是巨大的。刘书记在长期的管理实践中认识到，对这种现象采用注意处理那些对全局影响大的少数而并不仅仅是数量多的管理对象的方法才是行之有效的。李部长则是在刘书记管理方式的言传身教下，同时经过系统的管理培训以后，结合现有的管理实践，对这种管理方式有了更深的理解。刘书记的方法仍然停留在定性的程度上，对主要矛盾有一个描述性的认识，但由于缺乏定量分析，没有具体的分类方法，处理具体问题时，往往会凭经验和主观估计，处理地很粗糙。李部长由实践中获得的经验，同时学习了科学系统的管理方法，懂得如何对具体问题进行进一步的定量分析，问题更加明晰化，处理起来也就更有效率，易于控制，能明确投入产出的效益。

2． 有两种计价方法。一种计价是以重置价计，以现价或重置价计要合理些；另一种计价方法则主张参考重置价格，而根据物品在生产中的重要度而计“价”，当然这种“价”是一种虚拟的相对“价格”或者一种重要性的度量。这种方法的优点是根据该物品的重要性实施不同的管理，缺点是 “重要性”的度量过于困难。有人提出如何将这两种方案综合考虑，能“综合”固然好，但“综合”的难度相当大，并不亚于“重要性”的度量。我们认为结合两种计价方法的优点，可以采用适当引入重要性计价法，即对部分进行重要度分类，如设备有高、大、精、稀类的是非常重要的。所以，ABC分类法应与其他分类管理法综合考虑，不应拘于只能采用单一的管理方法。

3． 主要方向应该是实施分类管理，要对A类的管理下功夫，创造条件进行计算机管理，提高管理的效率和效益。另外还要依据管理原则对A类数据提供深层次分析，注意对其动态变化进行及时处理和反映。

4． 有价值9.3、1.02、6.1、8.0、7.8、9.8、8.9、1.02、9.5、9.3、9.3、8.7、7.4、9.6、9.5、9.7万元的16类原材料

年份分类区间

频数

累计频数

频率%

累计频率%

7万以下

1

1

6.25

6.25

7万~8万

2

3

12.5

18.75

8万~9万

3

6

18.75

37.5

9万~10万

8

14

50

87.5

10万以上

2

16

12.5

100

∑

16

ABC分类与劳伦茨曲线在曲线绘制的原理上相同，劳伦茨曲线的绘制原理是ABC分类法的基础及运用

企业管理案例分析题及解题思路（一）

1．安通公司的投资决策

安通公司是一家特种机械制造公司。该公司下设10个专业工厂，分布在全国10个省市，拥有20亿资产，8万员工，其中本部员工200人。本部员工中60%以上技术管理人员，基本都是学特种机械专业的。该公司所属企业所生产的产品由政府有关部门集中采购，供应全国市场。

改革开放以来，安通公司的生产经营呈现较好的局面，在机械行业普遍不景气的情况下，该公司仍保持各厂都有较饱和的产品。但是，进入90年代以后，国内市场开始呈现供大于求的趋势。政府有关部门的负责人曾透露，如果三年不买安通公司的产品，仍可维持正常生产经营。面对这样的新形势，安通公司领导连续召开两次会议，分析形势，研究对策。

第一次会议专门分析形势。刘总经理主持会议，他说，安通公司要保持良好的发展趋势，取得稳定的效益，首先必须分析形势，认清形势，才能适应形势。我们的产品在全国市场已经趋于饱和。如果不是有政府主管部门干预和集中采购，我们的生产能力一下子就过剩30%，甚至更多。我们应该对此有清醒的认识负责经营的李副总经理说，改革开放以来，全公司的资金利润率达到了8%左右，局全国机械行业平均水平之上。但是现在产品单一，又出现供大于求的趋势，今后再保持这样的发展水平很难。目前，公司本部和各厂都有富裕资金和富余人员，应该做出新的选择。分管技术工作的赵副总经理说，总公司和各厂的产品特别是有一部分产品通过近几年引进国外先进技术，基本是能满足国内市场目前的需要，总公司和各厂的专业技术力量很强，如果没有新产品持续不断开发出来，单靠现有老产品很难使本行业有较大发展，专业人员也要流失。其他的副总们也都从各自的角度分析了安通公司所面临的形势，大家都感到这次会议开得及时，开得必要。

第二次会议仍有刘总主持。他说，我们上次会议全面分析了形势，使我们大家头脑更清醒，认识更加一致，这就是总公司要适应新形势，必须研究自己的发展战略。分管经营的李副总说，我们应该充分利用富余人员和富余资金，寻找新的门路，发展多种经营。要敢于进入机械行业外的产品。现在，国家不是提倡发展第三产业吗，我们应该利用国家的优惠政策，开展多种经营，取得更好的经济效益。分管技术的赵总谈到，安通公司的产品虽然经过引进国外先进技术，已经升级换代，但是和国际先进水平比还有相当差距。我们现在应该充分利用技术力量和资金，进一步引进技术，开发新产品，为国内市场作一些储备，以适应未来市场的需要，同时争取把产品打到国际市场上去。其他各位老总也都一致认为，安通公司必须发展，不能停滞不前。大家认为，安通公司是一个专业化很强的企业，虽然现在主产品是供大于求的趋势，但现在特别是将来还是有比较稳定的市场的，这个主业绝不能放松，但是单靠这个主业要想过得富裕是不行的，要不断地开辟新的经营领域，开展多种经营。基于这样的认识，安通公司提出了适应市场的新的经营战略：“一业为主，多种经营，立足本业，面向全国，走向世界”。

两次会议统一了思想，提出了新的经营战略，各个分厂和本部各个部门都积极行动起来，研究自己今后的发展方向和目标。这时，安通公司听到这样两条信息：一是山东省有一家饭店正在建设之中，由于缺乏资金，就要面临停工。该饭店投资100万元，地处市中心，据预测年利润率可达25%以上，4年就可全部收回投资，是一个投资少，见效快的项目。二是辽宁省有个年产40万吨的煤矿，正在筹资，寻求合作伙伴。该矿允诺投资回报率至少20%，目前煤炭正供不应求，市场前景也是很可观的。

听到这两条信息后，总公司派出两队人马分别到山东省和辽宁省了解情况。几天后，两队人马回到总部，证实了两条信息是真实可靠的，而且经营者都是国营单位，投资前景看好，并写了向山东省饭店和辽宁省煤矿分别投资50万元的请示报告。请示报告很快批了下来，资金迅速划了过去。由于有了这笔资金的注入，山东省的饭店得以顺利施工，并于第二年开始营业，饭店开始营业以后，安通公司的有关领导出差路过，也到饭店看过，看上去饭店经营得还不错，也上档次。到第三年的年底，传来消息，山东省饭店全年亏损10万元，辽宁省煤矿亏损5万元，都没有利润可分。第四年也是这种局面，饭店和煤矿都是小亏，没有利润可分。安通公司对此感到很棘手，一下子拿不出有效策略。

1. 安通公司的投资决策是否正确？如果存在问题，主要问题是什么？

2. 安通公司应对饭店和煤矿采取什么样对策？

参考答案:根据SWOT分析，安通公司具有良好的内部资源条件，(人、财、物)优势明显，但产品单一，供大于求，面临外部环境的威胁，因此开辟新市场，实行多元化经营的思路是正确的，但投资煤矿和餐饮业，论证不充分。加之行业跨度大，在该领域的经营业务中，安通不具备一定优势。投产后，又缺乏必要监控和指导，以致造成经营不善和亏损。对策(1)对两个项目进行再论证和追踪决策决定取舍，如有继续发展的机会应加强监控和管理，力争尽快扭亏为盈(2)利用企业的资源和人力优势，引入新技术开发新产品，开辟国际国内两个市场。

5.美国银行企业的组织结构调整

从本世纪80年代初开始，由于联邦政府放松了对银行业产品和地理区域的管制，美国各银行企业的经营环境都发生了很大的变化。银行和金融服务中不断增强的竞争，以及迅猛发展的技术进步，都迫使各家银行改变经营战略，以实现利润和增长的双重目标。由于激烈竞争的缘故，存款与贷款之间的价值差缩小了，银行不能再通过简单地增加一笔存款或贷款而提高其利润水平。发放更多的新贷款也许只是为了维持存贷平衡，因为低质的贷款正变成坏帐，使贷款损失猛增。一些银行并没有及时地意识到，为赢利性地展开竞争、避免破产，它们将不得不在金融服务行业的经营领域中寻得一席之地。他们必须着眼于总利润，而不能简单地看贷款额的增长幅度。 这些变化迫使许多银行从经营战略的角度得出结论：组织需要变得更少集权，更加关注顾客需要，而且应与市场保持更紧密的联系；必须确定出能获利的产品市场领域，并在企业内组织专门的队伍，为那些能带来高利润的顾客提供营销服务。结果，从80年代以来，许多商业银行便开始重组，从职能型结构转变成按顾客类型和需要进行组织的事业部型体制。这些银行中很大一部分都由总经理(即与职能经理相对应的“总经理”)来领导各个事业部，事业部经理是直接为某一特定顾客群体提供服务的销售和营业人员。这些经理现在要为事业部的盈利和资产回报负责,而这也将在他们的个人收入上得到反映。 确定了向事业部型和顾客驱动型结构转变的目标以后，各银行的领导者们便着手考虑如何变革组织结构，以便将可能发生的混乱减少到最低限度,同时又能获得各类群体员工的大力支持。因为所拟定的组织变革方案正使企业中的大多数员工感到某种精神上的不适应和利益上的受损害，所以，成功的组织变革就必须考虑采取一些对策和办法来克服阻力，使企业的员工了解自己应该为变革作些什么,并置身于这一变革行列中，推动变革的顺利实施。 银行业的许多领导者都认为，他们所涉及的组织变革问题需要自己投入尽可能多的时间。问题是如此重要，使得银行业的领导者们必须采取一种教育的策略，促进高层管理人员和一般员工都充分认识干扰企业运营的问题的严重性和紧迫性，只有这样，组织变革才会有成功的可能。而这种教育和认识自然地会引导企业采取参与的变革策略。 有些银行还聘请了外部顾问担任他们的变革推动人。这些顾问人员在仔细审查变革计划时，常会问及高层管理人员一些平时难得考虑到的问题。顾问人员的“局外者”身份，使得他们能脱身于对企业持续运行看来似乎相当紧要的日常琐碎事务之外，看清企业所面临问题的本质。另外，顾问人员可以从高层领导者的合法权力中，以及他们自身在该领域的专家权力中，取得某种权威来推动变革的进程。 在许多银行企业中，高层管理人员通常要花费两年时间与顾问人员和内部委员会仔细商讨诸如银行要在哪些领域开展经营，如何照此要求设立组织结构，以及如何在企业中尽快、尽可能有效地推进所需要的组织变革等等问题。 两年以后，各组织层次的管理人员对企业重新确定的经营方针、经营领域、经营成功的关键因素以及将来需要采取的行动方案等都获得了较为全面的了解。这样，每个人都做好了变革的准备，并在激励之下去推行组织结构、管理系统和管理风格等方面所需的变革。 采取教育和鼓励参与策略的银行领导者们发现，这些变革发动方式不仅有利于产生更好的决策，同时也有利于顺利地执行这些决策。因为投身其中的人们，都对竞争对手、市场顾客、银行自身的文化和运营能力等有了更好的了解。企业一旦作出了变革的决策，实际负责执行变革决策的管理人员乃至一般员工，他们已经是变革队伍中的一员，已经得到良好的激励去做所需要做的事情。 尽管如此，当高层和中层管理人员开始将已达成共识的变革付诸实践的时候，他们中的许多人才发现，要让守旧的管理人员和一般员工改变其态度和行为并不容易。为使预想的变革得到理解、信任和执行，密切沟通、仔细调整作业流程及建立起有效的激励机制，这些手段就变得日益重要了。 文化是许多银行变革中的一个最大阻碍力量。这些银行的员工们已习惯地认为，他们工作的目的是为了更好地生活，他们工作的时间只能严格地从早上9点到下午5点。辞退，对他们来说是件新鲜而不受欢迎的事。

参考答案：组织变革的成功不仅依赖于正确的组织设计方案的选定，更取决于他们对组织变革过程的一种卓有成效的管理和领导能力。该组织的组织变革是极为重要而且是非常必要的，但它绝对不是轻而易举的事情。

三、新产品开发的案例分析

白沙能否继续飞翔

长沙卷烟厂成立于1947年。长沙城中的江南名泉“白沙井”自古有“白沙沙水水无沙”之誉，毛泽东亦有“才饮长沙水”之咏。“白沙”作为长沙卷烟厂的主导品牌，因古井而得名，自1975年问世以来，经过二十多年的培育，“白沙”系列产品已发展成为全国知名品牌和全国销量名列前茅的单一品牌。长沙卷烟厂的产品风格在中国的烟草企业中独树一帜，其醇香满口、生津返甜和不断提高的安全性——受到越来越多中国消费者的喜爱。至2000年上半年，已经形成了比较完整的产品系列。主要产品包括白沙系列、和系列、NISE系列、长沙系列等。随着长沙卷烟厂的不断发展壮大，“鹤舞白沙，我心飞翔”的企业核心理念与品牌形象深入人心。1995年，企业通过了1S09002质量体系的国内外认证，并荣获全国优秀企业“金马奖”；1997、1998年两年均被评为“全国质量效益型先进企业”，并荣获了“全国质量效益型先进企业特别奖”；2000年底，以长沙卷烟厂为核心企业，涵盖烟草、药业、物流、印刷、金融投资、后勤服务等六大产业的白沙集团正式组建，标志着企业

多元化、集团化发展经营格局的形成；2002年，各项经济指标继续稳步增长，全年卷烟总产量达到95万大箱，实现销售收入78亿元，实现利税52亿元。进入“十五”期间，被国家烟草专卖局列为“追踪世界先进技术水平并与之同步发展”的四大烟草企业之一。“白沙”品牌经过27年的发展，已成为全国第一大卷烟品牌，在全国卷烟产品市场综合竞争力调查中排名第一，2002年相继被认定为“全国驰名商标”，被评为“中国名牌产品”。2003年，“白沙”品牌在首次行业全国大城市卷烟品牌调查中综合排名第一；白沙产品还突破了卷烟产销总量和单品销售量“双100万大箱”，并连续两年跃居全国单牌号销量第一。

白沙的成长历程一直伴随着与湖南另一烟草集团——常德卷烟厂的竞争。20世纪90年代中期，常烟人便率先瞄准高端市场，推出芙蓉王，以“创造无限，体验成功”的口号诠释品牌文化，使“成功”的品牌理念深入人心。如同当年的PDA市场一样，芙蓉王所塑造的品牌形象正好顺应了消费者的需求，也向它的老对手——白沙提出了新的挑战。当时的白沙一直沿用的是湖南人十分熟悉的包装：代表湖湘文化的白沙古井，代表吉祥如意的白鹤。白沙烟被人们看作是中档烟的代表。然而，随着时代的发展，面对多变的市场和消费人群的更新换代，这个用了近30年的形象显得有些老化。1999年调查表明，白沙的主力消费人群年龄略为偏大。

对白沙而言，面临的任务是在原来已有品牌资产的基础上，再进行整合与提升。即如何在沿用原有品牌资产的同时，为其注入新的活力，开辟一条持续发展的品牌之路。通过研究对比，白沙决定借鉴“万宝路”香烟的品牌思路，找到属于自己的“牛仔”。它将品牌核心价值定位于“飞翔，飞一样的快感”。白沙形象联想（视觉符号）为一个渴望飞翔的手势。白沙品牌广告语定为“鹤舞白沙，我心飞翔”，而白沙新的品牌徽标是白鹤飞翔优美姿态的抽象表现。

有了清晰的定位之后，白沙决定丰富它的产品系列。但在决定推出新产品之前，采用单一品牌系列化还是采用多品牌战略成为摆在白沙面前的紧要问题。

国际上日用化妆和洗涤用品的两大巨头宝洁和联合利华都是坚持走多品牌战略，并且取得了巨大的市场成功；在我们国内整体竞争能力最强的家电行业中，最成功的企业模式实际是单一品牌系列化的战略，这一策略的典型是海尔，海尔品牌的相关多元化延伸一直被认为是成功的，而且非常适合中国国情。但是，国内成功的卷烟品牌，如中华、红塔山等却放弃了单一品牌系列化的发展模式。白沙集团总裁卢平经过细致的分析，认为烟草行业的所谓大品牌主要是在长期的计划经济时代和专卖专营体制下成长起来的怪物，他们能否适应完全市场竞争下的市场环境，可能所有的品牌都会被打上问号。中国的烟草进口长期实行比较严格的限制，采取高额进口关税和严格的非关税壁垒，如狼似虎的外国烟草公司必然被拒之门外，如今国内公司马上就要从母亲的襁褓中出来面对国际竞争，品牌就显得尤其重要。为此，白沙决定在品牌延伸上坚持分品牌路线，专注于并强化品牌的核心内涵，突出白沙的品牌特色。于是，白沙本着促进品牌的年轻化主题开始扩大产品线，形成白沙系列，正式打响了高档烟市场的争夺战：2000年5月，推出白沙银世界；2000年10月，推出白沙珍品银世界（异型包装）；2000年12月，推出白沙金世纪。通过在产品质量、市场定位、市场通路方面的努力，以及整体品牌强势支持，几个分品牌新产品的上市初期均取得了较好的业绩。

其中白沙金世纪的上市策划尤为瞩目。

金世纪是白沙集团推出的高端香烟，和芙蓉王属于同一档次，具备较高的品质。金世纪由首席配方师、首席调香师精心调制；精选全球顶级烟叶，100%经手工片片精选；采用国际先进设备和一流制烟技术，在全封闭的状态下制作；严格按照ISO9000国际质量控制与保证体系，全程保证经典品质。

产品上市之前，白沙首先深入研究了新经济背景下消费形态的变化以及高消费人群的生活特征。研究结果表明，引领当今市场消费主流的是一个特定的人群，他们的消费观念正逐渐发生着变化：过去以追求物质生活质量为主，今天，他们的消费选择开始注重文化与品味。“谈文化，谈品位，谈思想”这个与白沙金世纪目标人群沟通的平台渐渐变得清晰起来。正如白沙人自己所说的：“香烟，只是一个符号，为人的思想蒙上一层雾而已。没有烟，人还是原本的人。”

白沙金世纪采取了整合的上市促销办法：随烟附送的礼品包括设计独特的异型火柴，精美而有个性的书签，古色古香的烟盒等；而送给重量级人物的贵重礼物，是专门为白沙金世纪设计的一本文化手册——《燃烧的背后》，全书用纸考究、精装开本、内容可读，具有十足的收藏价值。《燃烧的背后》一书，就香烟谈古论今，其中还选用了一批有关名人与香烟的珍贵历史照片，立意鲜明，趣味横生。如：

香烟的历史——哥伦布的贡献不只是发现美洲新大陆 香烟与政治——一支香烟、一个世界 香烟与艺术——香烟是创造者的思想之源 香烟与军事——香烟是将军的参谋官 香烟与感官——一种细微的、具深刻思想的感观体验 香烟与社会——香烟折射出社会发展各阶段的种种现象 文化与品牌——文化是品牌的气质 　白沙金世纪的售点选择和售点建设也展现出新意：在星级酒店、机场候机楼和高级娱乐场所，售点的标志为一块三折木质仿古屏风，古朴、自然、厚重。屏风正面上书写着白沙文化手册里内容——关于香烟的历史渊源、香烟背后的文化、与香烟有关的伟人、趣事……；屏风中部是一个质地古朴的小型玻璃箱，金黄色的烟盒、麻质布装裱的画册、品位十足的工艺烟具置于其中。这样的售点因其特色，因而广受欢迎。同时，户外广告、高档杂志、赞助新年音乐会等广告与活动也全面启动。

几大新品系列中，白沙银世界与金世纪都立足于“飞翔”的品牌核心理念，前者表现的是时尚和典型的飞翔，后者演绎的是超越的飞翔。两个新产品的推出，不仅完善了白沙系列产品结构，还使白沙的文化内涵得到进一步的丰富和强化。

当然，白沙分品牌战略的实施是否真能经受住市场的考验还有待考证。但从白沙金世纪并不理想的市场情况来看，白沙银世界、白沙金世纪这两个分品牌似乎还没有完全成功，品牌成长的速度不够快。虽然金世纪的设计、包装、营销策略等都是尽善尽美、刀工一流，但它却没有预期的那样成为市场的热点。

在消费者心目中，已经有了稳固的领导品牌。某机构对烟草行业的消费者调查表明，在选择烟草第一品牌时，34%的人选择了万宝路，23%的人选择了三五，19%的人选择红塔山有，其他还有选择“中华”、“玉溪”等。白沙欲通过金世纪的推广宣传来扭转自己已在消费者心目中形成的印象，似乎并不那么容易。广告的强烈攻势并没有让消费者转变白沙是中档烟的心理。“我心飞翔”到底是什么概念，到底能不能承担男士们抽烟的感觉，到底能不能和男士们做心灵沟通，让他们回味白沙？白沙金世纪与消费者头脑中稳固的领导品牌价格相似、定位相同，这样的定位是否会发生冲突？白沙烟在消费者心目中一直是中档烟的形象，属于满足卷烟消费者生理需求的“工具”烟。但“白沙金世纪”定位于高档烟市场，面对的消费群体恰恰是讲究消费体验，重视内心感受的人，他们所需要的是表现身份、满足心理需求的“道具烟”。金世纪作为白沙的分品牌，既然面对不同的消费人群，还能以同样的品牌理念进入市场吗，它是否会为消费者所接受？一个品牌可以包容道具和工具这两个不同的概念吗？从白沙推广的现状来看，这些问题还有待考究，白沙战略令人深思。

国内烟草企业的品牌建设刚刚起步，面对洋烟入侵、地方封锁、品牌竞争日趋激烈的市场形势，如何在新产品的市场开发和推广中，进行品牌塑造与传播，解除品牌延伸的困惑，已经成为中国烟草企业最急切关心的问题。

新可乐的失败

自从1886年亚特兰大药剂师约翰·潘伯顿发明神奇的可口可乐配方以来，可口可乐在全球开拓市场可谓无往不胜。1985年4月23日，为了迎战百事可乐，可口可乐在纽约宣布更改其行销99年的饮料配方，此事被《纽约时报》称为美国商界一百年来最重大的失误之一。

在80年代，可口可乐在饮料市场的领导者地位受到了挑战，其可口可乐在市场上的增长速度从每年递增13%下降到只有2%。

在巨人踌躇不前之际，百事可乐却创造着令人注目的奇迹。它首先提出“百事可乐新一代”的口号。这一广告活动抓住了那些富于幻想的青年人的心理。这一充满朝气与活力的广告，极大地提高了百事可乐的形象，并牢固地建立了它与软饮料市场上最大部分的消费者之间的关系。在第一轮广告攻势大获成功之后，百事可乐公司仍紧紧盯着年轻人不放，继续强调百事可乐的“青春形象”，又展开了号称“百事挑战”的第二轮广告攻势，在这轮攻势中，百事可乐公司大胆地对顾客口感试验进行了现场直播，即在不告知参与者在拍广告的情况下，请他们品尝各种没有品牌标志的饮料，然后说出那一种口感最好，试验过程全部直播。百事可乐公司的这次冒险成功了，几乎每一次试验后，品尝者都认为百事可乐更好喝，“百事挑战”系列广告使百事可乐在美国的饮料市场份额从6%猛升至14%。

可口可乐公司不相信这一事实，也立即组织了口感测试，结果与“百事挑战”中的一样，人们更喜爱百事可乐的口味。市场调查部的研究也表明，可口可乐独霸饮料市场的格局正在转变为可口可乐与百事可乐分庭抗礼。70年代18%饮料消费者只认可可口可乐这一品牌，认同百事可乐的只有4%，到了80年代只有12%的消费者忠于可口可乐，而只喝百事可乐的消费者则上升到11%与可口可乐持平的水平。而在此期间，无论是广告费用的支出还是销售网站，可口可乐公司都比百事可乐公司高得多。它拥有两倍于百事的自动售货机、优质的矿泉水，更多的货架空间以及更具竞争力的价格，但是为什么它仍然失去了原属自己的市场份额呢？

面对百事可乐的挑战，1980年5月，可口可乐董事会接受了奥斯丁和伍德拉夫的推荐，任命戈伊祖艾塔为总经理。在戈伊祖艾塔于1981年3月成为公司的董事长之后，唐纳德·基奥接任总经理。

不久，戈伊祖艾塔召开了一次全体经理人员大会，他宣布，对公司来说，没有什么是神圣不可侵犯的，改革已迫在眉睫，人们必须接受它。于是，公司开始将注意力转移到调查研究产品本身的问题上来，证据日益明显地表明，味道是导致可口可乐衰落的惟一重要的因素，已经使用了99年的配方，似乎已经合不上今天消费者的口感要求了。在这种情况下，公司开始实施堪萨斯计划——改变可口可乐的口味。

可口可乐公司在研制新可乐之前，秘密进行了代号“堪萨斯工程”的市场调查行动，它出动了2000名市场调查员在10个主要城市调查顾客是否接受一种全新的可口可乐，问题包括：可口可乐配方中将增加一种新成份使它喝更柔和，你愿意吗？假如可口可乐将与百事可乐口味相仿你会感到不安吗？你想试试一种新饮料吗？调查结果表明只有10%-12%的顾客对新口味的可口可乐表示不安，而且其中一半表示会适应新的可口可乐，这表明顾客们愿意尝试新口味的可口可乐。但是另外一些测试却提供了一些相反情况，大小不同的消费者团体分别表明了强烈的赞成和不赞成的情绪。

1984年9月，可口可乐公司技术部门决定开发出一种全新口感、更惬意的可口可乐，并且最终拿出了样品，这种“新可乐”比可口可乐更甜、汽泡更少，因为它采用了比蔗糖含糖量更多的谷物糖浆，是一种带有柔和的刺激味的新饮料。公司立即对它进行了无标记味道测试，测试的结果令可口可乐公司兴奋不已，顾客对新可乐的满意度超过了百事可乐，市场调查人员认为这种新配方的可乐至少可以将可口可乐的市场占有率推高1%-2%，这就意味着多增加2-4亿的销售额。

为了确保万无一失，在采用新口味之前，可口可乐公司投入400万美元，进行前所未有的大规模口味测试。在13个城市中约19.1万人被邀请参加了无标记的不同配方的可口可乐的比较。55%的参加者更喜欢新可乐，这表明可口可乐击败了百事可乐。调查研究的结果似乎证明，支持新配方是不容置疑的了。

新可乐投产之前，一系列辅助性的决定必须相应地实施。例如，必须考虑是在产品大类中加入新口味的可乐还是用它来替代老可乐。在反复考虑以后，公司的高级经理们一致同意改变可口可乐的味道，并把旧可乐撤出市场。

1985年4月23日，可口可乐公司董事长戈伊祖艾塔宣布经过99年的发展，可口可乐公司决定放弃它一成不变的传统配方，原因是的消费者更偏好口味更甜的软饮料，为了迎合这一需要，可口可乐公司决定更改配方调整口味，推出新一代可口可乐。为了介绍新可乐，戈伊祖艾塔和基奥在纽约城的林肯中心举行了一次记者招待会。请柬被送往全国各地的新闻媒介机构，大约有200家的报纸、杂志和电视台的记者出席了记者招待会，但他们大多数人并未信服新可口可乐的优点，他们的报道一般都持否定态度。新闻媒介的这种怀疑态度，在以后的日子里，更加剧了公众拒绝接受新可口可乐的心理。

消息迅速地传播开来。

81%的美国人在24小时内知道了这种转变，这一数字超过了1969年7月知道尼尔·阿姆斯特朗在月球上行走的人数。

1.5亿人试用了新可口可乐，这也超过了以往任何一种新产品的试用记录，大多数的评论持赞同态度，瓶装商的需求量达到5年来的最高点。决策的正确性看来是无可怀疑了，但这一切都是昙花一现。

在新可乐上市4小时之内，接到抗议更改可乐口味的电话达650个；到5月中旬，批评电话每天多达5000个；6月份这个数字上升为8000多个。由于宣传媒介的煽动，怒气迅速扩展到全国。对一种具有99年历史的饮料配方的改变，本来是无足轻重的，可如今却变成了对人们爱国心的侮辱。堪萨斯大学社会学家罗伯特·安东尼奥论述道：“有些人感到一种神圣的象征被粗暴地践踏了。”甚至戈伊祖艾塔的父亲也从一开始就反对这种改变。他告诫他的儿子说这种改变是失败的前奏，并开玩笑地威胁说要与儿子脱离关系。公司的领导们开始担心消费者联合起来，抵制其产品。

他们看到的是灾难性的上市效果：“我感到十分悲伤，因为我知道不仅我自己不能再享用可口可乐，我的子孙们也都喝不到了……我想他们只能从我这里听说这一名词了。”人们纷纷指责可口可乐作为美国的一个象征和一个老朋友，突然之间就背叛了他们。有些人威胁说以后不喝可口可乐而代之以茶或白开水。下面是这些反应中的几个例子：“它简直糟透了！你应该耻于把可口可乐的标签贴在上面……这个新东西的味道比百事可乐还要糟糕。”“很高兴地结识了你，你是我33年来的老朋友了，昨天我第一次喝了新可乐，说实话，如果我想喝可乐，我要订的将是百事可乐而不是可口可乐。”

在那个春季和夏季里，可口可乐公司收到的这样的信件超过了4万封。在西雅图，一些激进的忠诚者（他们称自己为美国喝可口可乐的人）成立“美国老可口可乐饮用者”组织来威胁可口可乐公司：如果不按老配方生产，就要提出控告。在美国各地，人们开始囤积已停产的老可口可乐，导致这一“紧俏饮料”的价格一涨再涨。当7月份的销售额没有像公司预料的那样得到增长以后，瓶装商们要求供应老可乐。

公司的调查也证实了一股正在增长的消极情绪的存在。新可乐面市后的三个月，其销量仍不见起色，而公众的抗议却愈演愈烈。最终可口可乐公司决定恢复传统配方的生产。这一消息立刻使美国上下一片沸腾，当天即有18000个感激电话打入公司免费热线。当月，可口可乐的销量同比增长了8%，股价攀升到12年来的最高点每股2.37美元。但是可口可乐公司已经在这次的行动中遭受了巨额的损失。

四、房地产估价案例

目录 房策网 http://www.fangce.net

座落位置及邻近环境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5

地块资料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

业权状况 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

评估地块现状 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11

国中星城项目开发概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11

长沙房地产市场综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

评估物业概况及评估基准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16

评估结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18

附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置图

附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用权转让合同和土地使用证

附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要

附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片

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座落位置及邻近环境

长沙市位置

长沙位于湖南省东北部，湘江下游，具有3000多年历史，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，风景秀丽，人文荟萃。有爱晚亭、岳麓书院、开福寺、桔子洲等名胜古迹。

长沙市区依山傍水，地势西南高东北低。岳麓山最高处海拔297米。属中亚热带季风湿润气候，四季分明，春末夏初多雨。年平均气温16.8-17.2℃。降水量1300毫米。无霜期275天。长沙市区内。

人口，地域及行政区

长沙市是湖南省省会，是全省政治、经济、科教、信息、文化和金融中心。

长沙市总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建城区面积128平方公里。根据现时的行政区域划分，长沙市现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市,共有52个街道办事处，76个建制镇，44个乡。

长沙市总人口587.09万人，其中非农业人口191.89万人，市区人口180.77万人。人口密度为每平方公里3083人。

长沙市之经济条件

2003年，长沙国民经济持续，稳定、快速增长。全市全年实现国内生产总值928.22亿元，同比增长14.0%;一、二、三产业比重为8.9:42.5:48.6。2003年完成全社会固定资产投资494.97亿元，对外经贸态势良好，全年进出口总额(海关口径)20.44亿美元，其中出口总额10.98亿美元，进口总额为9.46亿美元;全年利用外资项目(企业)达122个,合同外资金额7.77亿美元，实际使用外资金额5.02亿美元。城市居民人均可支配收入为9932.52元，城市居民人均消费性支出8330.40元，农民人均可支配收入为3647元，农民人均纯收入为3745元。目前，长沙已进入全国综合经济实力一类城市行列，在全国219个地级市中排第19位。

工业 长沙建立了具有特色的工业体系，机械、电子、家

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电、食品、建材等行业的一批骨干企业形成规模，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品远销世界各地。长沙正在重点扩大电子信息、烟草食品、机械制造、新型材料、生物医药五大类支柱产业，打造高档卷烟、电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织和食品加工等10大长沙工业标志性工程。

农业 长沙素有"渔米之乡"的美称，"毛尖"、"浏阳金橘"以及"春花李"、"北山梅"等构成长沙鲜明的地方农业特色。目前，长沙农业正由传统农业向市场型农业、生态农业、科技农业、城郊农业转变。农村产业结构日趋合理。果蔬、花卉、药材种植和乳业养殖强劲增长。

商业 自古商贸发达，商贾云集，素为江南的重要商品集散中心。长沙的流通产业成为最具有活力的优势产业，市场建设蓬勃发展，形成了多元化、多层次消费的商业网络。2003年全年实现社会消费品品零售总额452.00亿元，同比增长2.69%。

金融 长沙是湖南的金融中心，现有金融网点1000余家。2003年金融形势良好，全年金融机构现金收入3879.22亿元，同比增长19.12%；金融机构现金支出3816.46亿元，同比增长19.73%；货币回笼62.76亿元。年末金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）1598.70亿元，比年初增加存款305.46亿元，其中城乡居民储蓄余额704.85亿元，比年初增加存款111.70亿元；金融机构贷款余额1629.42亿元，比年初增加贷款362.67亿元，其中短期贷款余额680.13亿元，比年初增加贷款122.85亿元。保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易等日趋活跃。

长沙市之交通及区域条件

长沙市交通发达，有京广铁路、石长铁路、长常高速公路经过。黄花国际机场已开通多条国内国际航线。内河航运便利，湘江穿城而过。形成了航空、铁路、公路、水运网络：

航空 长沙黄花机场是八十年代末兴建的国家一级机场，可供大中型飞机日夜起降，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中城市。

铁路 京广铁路贯穿南北，湘黔、浙赣两线连接东西。长沙已成为全国较大的铁路运输枢纽。

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公路 公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为 支脉，通车里程达910多公里。北京至深圳的107国道和厦门

至成都的319国道交汇于长沙。高速公路通达省内各大城市。

港口 长沙港口可通江入海。全市港区自然岸线长95公里，800吨船舶可四季通航，4-9月可通航2000吨货轮。境内外航运公司正在长沙开展远洋货运业务。

雨花区之

区域条件

长沙市雨花区像一颗璀璨的明珠，镶嵌在长沙市的东南门户，辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，总人口50.2万,其中常住人口38.6万。雨花区紧邻黄花国际机场、长沙火车站，京珠高速公路横贯全区，区内有长沙汽车南站、火车货运南站和"五纵三横"的公路网络，区位优势明显，交通十分便利。

重要的工业基地: 雨花区汇聚了数百家电子、食品、烟草、医药、化工、机械、冶金企业。区内有银河信息、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械等多家上市公司和国内外知名企业。近年来，区内相继引进了宏生堂药业集团、亿利达中央空调、天剑服饰、庐山实业、亚华种业、世达高新等大型企业前来投资创业。占地15平方公里的湖南环保科技产业园是湖南省重点项目，已被列入长沙市“二区六园”重点建设项目，随着长株潭经济一体化进程的加快和火星路的拉通，该园在长沙“三化”进程中必然扮演重要角色，也是各工业企业发展的黄金宝地。

发达的商贸业: 长沙商界有句口头禅：湖南市场在长沙，长沙市场看“雨花”。雨花区有29大专业市场，14大集贸市场。东塘商业广场车水马龙、人流如织，宛如一个天然的聚宝盆；高桥大市场是全国八大综合批发市场之一，1998年成功举办了全国秋季糖酒交易会。高桥建材市场是全国规范化市场。红星农副产品大市场是国家农业部定点市场，每年一届的湖南（国际）农博会在此举办。2001年为期一周的第三届农博会参会人数达70多万人次，成交金额45.5亿元，人气之旺，成交之火爆，堪称湖南展会之最。目前，红星市场正扩大规模2000亩，投资3亿元，建成全国一流的中国现代农业博览交易中心。

秀丽的自然风景： 雨花区有“小花都”的美称，被誉为生态城区，区内有被喻为天然氧吧的湖南省森林植物园，有同升

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湖山庄、名都花园、颐美园、碧翠园等一批特色鲜明、风景如画的建筑群落。

良好的投资环境： 近年来雨花区区委、区政府全力打造良好的招商引资软环境，制定实施了《关于进一步优化投资环境的若干规定》和《关于加速经济发展的奖励办法》，对来雨花区发展的投资者从机制和政策上予以保护、扶持和奖励。同时，区“代办服务中心”实行“一个窗口”收费，“一条龙”服务，免费为投资者代办从立项到审批的所有行政审批手续，尽最大可能为投资者提供最大的优惠和便利条件。

评估物业位置

长沙国中星城项目评估地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，占地650亩，紧临400多亩体育文化休闲公园，其区位优势明显。

邻近环境及

建筑物

国中星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临长沙中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是 “五城会”的网球馆和跳水馆。

物业之交通条件

该物业周边交通颇为便捷。160、156、121、147、159路公交车可以到达。

物业坐落之位置详见附件一[位置图]。

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地块资料

地块面积

及范围

根据 贵公司之提供，该物业地块为不规则外形，占地面积约为336202.77平方米。该地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。

地块之地势

该地块之地势呈小山坡状，并不十分平整。

业权状况

中华人民

共和国

土地使用

制度

按中华人民共和国宪法第十条于一九八八年所修订之条文，建立了土地使用权与土地所有权之分别。自此，土地使用权之权益均可在中国转让、赠予、出租、抵押。市级地方政府可透过协议、招标或拍卖方式出让土地使用权予国内或外资机构。一般情况下，土地使用权出让金将按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，可领取【国有土地使用证】。

土地使用者同时需要支付其它配套公用设施费用及拆迁赔偿费用予原居民。待物业建筑完成后，当地房屋土地管理局将发出【房地产权证】，以证明该物业之土地使用权及房屋所有权。

国有土地使用权转让合同

根据中国湖南省长沙市国土资源局（转让方）和长沙国中星城置业有限公司（受让方）于二OO一年七月十六日签订的土地使用权转让合同，长沙国中星城置业有限公司受让该地块土地使用权，受让土地面积336202.77平方米，出让土地面积为336202.77平方米。土地规划用途为住宅，容积率限制为R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期为70年。

评估地块现状

根据我们实地视察，评估地块一期项目（占地面积218亩）已经开始正式动工，位于一期内的万国商业广场完成结构封顶，一期内的售楼处也已建好；另外，一期的1，2，3号酒店式公寓处于正负零阶段，并且完成了电梯订货。

二、三期土地仍未完成动拆迁工作。

国中星城项目开发概况

国中星城项目位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。该项目具有鲜明的特点，即在该地块上打破建设住宅项目的常规，开发出全新的商业区，为新市心创造全新国际同步的新生活价值。该项目目标定位于一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。

根据 贵公司所提供的发展计划，长沙国中星城项目预计分三期进行开发，各期的发展项目总结如下：

一期项目：

（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底

物业名称

面积

(平方米)

民居式酒店

63,370

公寓式酒店

94,399

1-8号酒店裙房

33,455

主席行宫

4,683

SPA

12,124

写字楼（两幢，2006年年底完工）

44,188

车库

56,707

万国商业广场

54,169

威尼斯商业街

27,307

________

合计： 390,402

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二、三期项目：

二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初

物业名称

面积

(平方米)

二期别墅

108,579

三期多层，小高层（1500元标准精装修房）

288,639

三期车库

46,639

二，三期商业

24,311

会所

8,500

________

合计： 476,668

评估对象

本次我们的评估对象为两个：一为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，土地连同在建工程的公开市场价值；二为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，处于下列主要的假定条件下的一、二、三期未来开发总价值：

（1） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用。

（2） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售或出租经营。

（3） 在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测。

评估结果

综合以上所述，我们假设该地块之一期土地使用年期为50年，作为综合用途；二、三期土地使用年期为70年，作为住宅用途；该地块总面积为336202.77平方米，容积率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假设该地块现时为空置状态并可交吉出售的情况下，于二零零四年三月二十四日之公开市场价值为：人民币583,000,000(人民币伍亿捌千叁佰万元整)。

此外，我们认为在估值基准日，即二○○四年三月二十四日，

a. 如果长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用

b. 如果长沙国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售和出租经营；

c. 如果在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测；

则上述中国湖南省长沙市国中星城一、二、三期房地产开发项目开发总价值约为：人民币4,556,000,000元(大写人民币肆拾伍亿伍仟陆佰万元整) 。

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各期项目分项评估值明细：

一期项目

（万元）

二、三期项目

（万元）

合计

（万元）

评估值:

242,815

212,759.8

455,574.836

一期项目：

（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底

物业名称

面积

(平方米)

分项评估值

（单位：万元）

民居式酒店

63,370

44,359

公寓式酒店

94,399

61,359.35

1-8号酒店裙房

33,455

28,102.2

主席行宫

4,683

2,809.8

SPA

12,124

8,244.32

写字楼（两幢，2006年年底完工）

44,188

15,465.8

车库

56,707

6,294.477

万国商业广场

54,169

50,648.015

威尼斯商业街

27,307

25,532.045

________

________

合计：

390,402

242,815

二、三期项目：

二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初

物业名称

面积

(平方米)

分项评估值

（单位：万元）

二期别墅

108,579

65,147.4

三期多层，小高层

288,639

115,455.6

三期车库

46,639

5,176.929

二，三期商业

24,311

21,879.9

会所

8,500

5,100

________

________

合计：

476,668

212,759.8

第20页

如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

******************************

此致

代表

戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司

____________

顾悦如

估价部助理董事

中国注册房地产估价师

第21页

附件一

第22页

附件二

第23页

附件三

第24页

附件四

以上就是小编对于烟厂景观设计案列问题和相关问题的解答了，如有疑问，可拨打网站上的电话，或添加微信。

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