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销售成交的六大关键点（销售成交的六大关键点是）
发布时间：2023-03-19 06:57:01
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大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于销售成交的六大关键点的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。
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本文目录:
一、项目成交必须清楚的五个关键点
项目成交必须清楚的五个关键点：
一.关键负责人
1.对应的人是否为项目负责人？
2.对应的项目负责人一共有几个？
3.对应项目的流程是怎么样的？
二.公司的情况
1.公司规模（人数，规模等）
2.公司产品情况（产品范围）
3.公司运营情况（年销售，之前需求，目前需求）
4.公司后期发展（未来需求）
三.项目基本情况
1.用在哪里？（产品实际情况）
2.时间节点？（项目进展，时间周期要求等）
3.客户的对手情况？
4.对成本的评估？
四.负责人情况
1.家乡，爱好等（方便后面沟通）
五.不同职务的人员如何沟通
1.技术人员（研发，质量，生产）
如何跟技术人员沟通？
技术人员的特点：
i.关注点，产品指标，周期
ii.比较突出
iii.特别忙（经常加班）
iv.前期型号导入（项目负责人）
（选型）
第一步：通过产品指标及案例
第二步；谈合作
第三步：交朋友（爱好等）
2.采购人员
如何跟采购人员沟通？
采购人员有什么特点？
i.具有一定沟通能力，涉及范围比较广;
ii.价格周期
iii.服务
3.领导（老板，副总等）
i.公司实力(公司运营情况，交付能力)
ii.客户群体
iii.未来发展方向
二、销售冠军成交的十句口诀是什么？
1、生客卖礼貌
要是你的客户你都应该，待人以礼，让他开心，你才能有业绩。
2、熟客卖热情
熟悉的客户，只要你够热情，服务周到，她们很容易被拿下。
3、急客卖效率
帮急客节约时间，就是在为自己创造利益。
4、慢客卖耐心
耐心是起到成功销售的基石，做事都得一步一个脚印，稳中才能求剩。
5、犹豫卖保障
犹豫一定是因为拿不准， 你需要帮助他下决定，有一个保障机制是最好的。
6、随和卖认同感
一个不被认可的东西，怎么能销售出去呢，所以让客户认同，是成交的先决条件。
7、有钱卖尊贵
有钱人买东西，要的是唯一的感觉身份的象征，注意了。
8、没钱卖实惠
人人都喜欢物美价廉的东西，让点利给客户，因为大部分人都爱占便宜。
9、豪客卖仗义
这类客户，你要记住，爽快，再爽快，你就成交了。
10、小气卖利益
利益是他唯争取的要求，如果条件可以，满足他任何条件。
三、卖房子的销售技巧
客户首次进入售楼处，处于陌生的环境，其心理肯定是略微紧张和产生戒备。置业顾问的第一步就是消除客户的戒备情绪，建立起顾客对自己的信任和喜好：第一是让客户感到一个受欢迎的氛围；第二给客户一个深刻的印象，让客户留下对这个置业顾问专业性强和售楼处高档服务质量的感知。总而言之，就是建立起客户的“喜好”。能否建立喜好直接决定销售成功与否，《影响力》一书将“喜好”列为销售成功的六大秘笈之一。建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。赞美是销售过程中最常用的话术，多数置业顾问都用过，但只有少数善于观察、博学多识的人赞美客户能起到相当功效；原因在于赞美的“三个同心圆”理论。赞美像打靶，三个同心圆，最外圈的赞美“外表”，到最二层的赞美“成就与性格”，第三圈则是赞美“潜力（连本人都未察觉的潜能）”。一般置业顾问只能打中最外圈的“外表”，赞美客户“您的这个项坠很漂亮”。能打中第二圈的，就已难得。至于第三圈的靶心，则需要个人的观察能力和知识储备。除众所周知的赞美之外，建立喜好的常用法就是“找关联”“找同类项”，如同学，同性，同乡，同事等，尽量找一些相同的东西。有时为了寻找关联，“编故事”也是常用的话术。初期报价的“制约”话术所谓“制约”话术，就是在互动式的说话氛围内，提前知道别人想要表达的事情，而这个事情不一定对自己有利；于是变换一种形式，先发制人，结果别人反而无法发作，从而让发起制约的人获得了谈话的优势地位。“制约”话术在前期问价和带客看房时用得最多。在接触项目的初期，无论是出于自发的对产品的需要，还是置业顾问主动接近的产品展示，客户会不由自由的问一句话，这房子多少钱啊？这个就属于客户的“初期问价”。实际上，消费者在购买的初期阶段问到价格是一种习惯，是一种没有经过逻辑思考的本能，试图在形象的范畴内将项目进行初步的归类。人们头脑中对产品的价值有两个分区：昂贵区和廉价区。潜在客户的右脑对产品的价格会自动映射，一旦进入廉价区，客户对该产品的品质、品牌、质量等美好想象就都消失了；而一旦进入了昂贵区，即便当前没有消费能力，内心却建立起了对它的美好向往。听完置业顾问对项目的介绍之后，只要有意向的客户肯定会提出看房，看房过程可以说是能否成交的关键，因此，这个过程中的话术也非常重要。看房过程中的话术主要有以下几点：（一）人际关系控制话术看房过程中，客户往往会找来他的朋友一同参与。置业顾问最关键的环节就是：主动结识一同看房的所有人，一定要做到主动要求客户给你介绍。控制看房环节的要诀就是：主动、多说好话、请求指点。随身携带一个笔记本，将无法妥当回答的问题记录下来，将客户特别在意的要点记录下来，将客户陪同人的话记录下来。不要担心客户看到你在做记录，做记录也是对客户的尊重和显示专业性的行为。在回访时将用到这里记录到的话来唤醒客户对看房的感受。（二）郊区楼盘看房路途话术置业顾问在实践中常见的是卖郊区楼盘，有些楼盘甚至在离市区超过30分钟车程的远郊区。郊区楼盘往往在市内设置售楼处或分展场，置业顾问需要把客户从市内带到项目现场。这样，看房的路途就变得较为漫长，看房车沿途会经过很多地方。在这个过程中，置业顾问最重要的话术就是介绍区位。介绍区位的技术要点主要有两点：1）、介绍区位的目的是化解抗性和增强吸引力。郊区项目存在的最大抗性就是区域人气不足，客户心理距离较远，但郊区项目最大的优势一是价格便宜，一是区域未来发展的潜力较大。郊区项目如何化解客户的抗性，方法无非两个：一是化解抗性，一是增强吸引力。2）、化解抗性和增强吸引力的两大方法。在看房过程中，化解抗性的法有两个：一是用物理距离来淡化心理距离。一是重新寻找参照系，利用参照楼盘来评估项目的性价比。化解抗性是从消极方面来引导客户，增强吸引力则是从正面宣传来赢得项目的加分。看房途中，增强吸引力的方法也有两个：一是区域营销，一是生活方式引导。区域营销话术比如：“我们项目位于铁西新城的核心地段。目前沈阳大力建设卫星新城，包括六大新城，铁西新城因为具有强大产业支持，是最有前途的一个，也是沈阳市目前引进世界五百强最多的区域。等地铁一号线开通之后，铁西新城的住房价格涨幅将非常大。目前，在沈阳买房，道义、长白和张士开发区是升值空间最大的三个区域。”生活方式营销话术比如：“这个项目叫宏发·长岛，均价4200元/㎡，在宏发·长岛买一套85平米的高层点式楼，同样的钱在丽都新城可以买一套同样面积的多层外加一辆10万元的小汽车。花同样多的钱，马上就能享受有房有车的生活，你们夫妻上下班就能免除奔波之苦。你想一下，哪种更合适呢？”（三）楼盘现场看房话术一般来说，置业顾问带客户看房的路径是从售楼处到项目工地样板间。从售楼处走出来，往往就能看见同一个区域的相邻的其他楼盘。这时，除了对自身楼盘的常规讲解之外，在这个过程之中，最需要注意的就是应用前面所说的“控制话术”，先下手为强，对相邻的竞争对手进行有技巧的“评判”。如何评判，其技术要点主要有三个：1、反客为主，给客户埋地雷。带客户看房路途中，只要视线能看到竞争对手楼盘，这时，一定要主动介绍，特别是针对第一次看房就来本楼盘还没有去过其他楼盘的客户。因为，你接待完之后，他的下一步肯定要去相邻的楼盘“货比三家”。一个成熟的置业顾问懂得在这个时机给客户一个先入为主的说法，以影响他下一步的决策。如：“这是与我们项目相邻的**，您看目前**区几个大盘都集中在这一块，未来我们这一片区的人口将达到5万人，政府非常重视，所以这块未来的生活配套、公共交通肯定不是问题，等我们这几个小区陆续入住之后，公交车都会进来。（邻居首先是“客”，是共同做大片区的朋友，首先强调对手对我们的好处，赢得客户信任。）**项目的开发商第一次做开发，经验不足，被设计公司误导，花了很多冤枉钱，成本居高不下，价格偏高，所以他们目前在这个片区是销售最不好的。我们项目每个月的销量至少都是**的三四倍。”以上话术就是我们所说的“埋地雷”，将竞争对手的缺点和劣势事先说出来，让客户产生一个先入为主的印象，相当于在竞争对手的地盘埋下一颗地雷，客户在下次进入竞争对手的售楼处的时候就会踩响，事先就对竞争对手有一个不好的看法。这里面有一点必须注意的是，“地雷”必须讲的是客观事实，不能带有任何主观看法，否则其“杀伤力”就会大大降低。2、强调优势卖点，给竞争对手设置门槛。“我们一期在售的是纯多层的建筑，多层目前在沈阳属于稀缺产品。国内比如上海、深圳等中心城市早已不许建多层住宅，沈阳市二环以内目前也基本没有多层，因为多层对土地的利用强度不大。物以稀为贵，多层产品将来的升值潜力是不可限量的。就是在开发区，您看周边几个楼盘都是卖高层，我们的多层小户型可以说是片区唯一的。”以上话术抓住“多层”这个强势卖点进行强调，利用其唯一性给竞争对手设置门槛。3、不利因素先入为主，给客户打预防针。“我们外墙面用的是日本菊水牌自洁型涂料，这种涂料环保耐脏，雨水一冲刷就干净了，成本也是很高的。我们很多客户不懂，以为用墙砖就是贵，其实好的涂料比普通瓷砖贵多了。这就好比塑料贵过钢铁，道理是一样的。我们多层的结构是砖混结构，砖混的好处主要有三点：一、隔音效果好；二、冬暖夏凉；三、成本相对较低，提高住宅性价比。”除了上述三个要点之外，看房过程中，进入实际单位时，注意要以特定的顺序带领客户参观房子，将最大特色的空间留在最后介绍，“抛砖引玉”的技巧在实际过程中也是非常有效的。交谈过程的主导话术如前所述，置业顾问最关键的一点就是培养赢家心态，塑造自身的顾问形象和行业权威。在实际工作中，其表现就是置业顾问要“主导”谈话，以自己的专业和技巧去引导、教育客户的消费习惯和消费行为。所谓“主导”，就是在与其他人的交谈中，如何不知不觉的控制谈话的主题内容，以及谈话的发展趋势和方向。控制话题是置业顾问需要熟练掌握的沟通方法。控制并主导任何一个谈话是有规律和方法的，人们会自然地陷入三个陷阱：第一个是数字陷阱；第二个是结论陷阱；第三个是对未来展望的感性陷阱。数字诱惑。置业顾问要养成一种说话的习惯，只要对方说，我看你这个项目的房子不如那个项目好。置业顾问就应该回答：看一处房子的好坏应该从三个方面来全面评价。对方听了这个话的心理活动就是，想听一下到底是哪三个方面，从而再调整自己的看法。置业顾问应该强化这个习惯的训练，要严格要求自己在回答客户的问题时自然采用“数字诱惑”的方式。绝对结论。绝对结论，也是一种说话习惯。在使用了这个技巧后，听的人一般会受到一定程度的震动：怎么会有如此坚定的结论呢？比如：“这套房子就适合您这样的人，别人还都不适合。”“我看准了，这套房子简直就是为您独特定制的。”“我们这个立面的颜色一定可以提高您的命运走势。”这就是绝对结论，它的后果就是导致人们听到这样的话后，肯定要倾听你的注解，从而控制了对方的思路。如果对方按照你的思路去设想，那么你的技巧就达到了目的，就在对方面前建立起了一种绝对的信心，强化了你说话的影响力。展望未来。客户通常都会在最终要做决定的时候犹豫不决。人们在购买任何东西的最后一个瞬间，总是有一个犹豫。毕竟要付钱了，这种犹豫在心理学上叫“后果焦虑”。有的人表现得比较明显，有的人表现得没有那么明显。表现明显的人的特点是经常在最后一刻停止购买行动，总是停留在看的阶段。如何应对客户的这种犹豫，最好的法就是“感性展望未来”。举例说：丽湾国际售楼处，一位年轻的女士经过与置业顾问将近两个小时的沟通，对位于该项目D座一单元19楼的G户型有了深刻的印象，并表现了足够的购买欲望。60万的总房款，当天要交2万元的定金，即将签合同，她拿着笔，为置业顾问：“我是不是太冲动了。才来一次就决定购买了！”置业顾问不愧是久经考验，经验丰富，马上沉着的回答：“当然是冲动了！哪个买我们房子的人不是冲动呢？丽湾国际就是打动人的。您是支付得起您的冲动，有多少人有这个冲动却没有支付能力。在长白岛拥有一套看河的大户型是一种豪华的冲动，喜欢才是真的，您喜欢吗？”没等客户接着说，置业顾问继续说道：“您设想一下，现在是金秋十月。阳光明媚的周末，您左手牵着可爱的小女儿，右手挽着您的爱人，一家人来到浑河边滩地公园散步，享受着清晨的凉风与阳光，那是多么令人愉快的事情呀。回到家，躺在浴缸、床上就可以看到浑河波光粼粼，高尔夫球场绿意茵茵，视线一览无余，这是多么惬意啊。”置业顾问的话还没有说完，客户接着说：“你说得太对了，我就签了，这个合同在哪里？”这段对话中，置业顾问使用了展望未来的技术，有效解决了客户在购买前对将要发生的事情的焦虑心理。展望未来的要点有三个：场景、人物和过程，在这三个内容中一定要充分描述细节，用细节来打动客户去设想、畅想、联想，从而引发客户对未来的期望，而能够达到这种美好境界的唯一行动就是现在马上签约。
四、新手如何做销售
新手如何做销售？
我个人认为不一定什么样的人能做做业务，什么样的人不能做业务，正如做销售的本身就是一种寻找，当你找到适应和欣赏你的一个群体，那么你就成功了。许多销售人员都是刚从学校毕业，或者是从其他的行业转过来的，对营销没有实践，所以在这一时期首要的任务就是要转变自己的思想，要迎合市场的需求，如果思路没有转变过来，那么以后的工作都无法展开，更不要说业务员的个人发展了。
那么业务员的思路要怎么转变呢？我认为可以从以下几个方面入手：
1.领导最常说的就是“我不看过程，只看结果”。业务人员从事的是销售工作，而销售工作是务实的，没有业绩，就没有收入，企业也无法生存，许多新手刚进入的时候总是认为“只要有过程也能学到东西，结果无关紧要”，但是从大的方向出发，我们必须要面对的就是：结果决定一切！要想从事销售行业就要接受并执行这个观点。
2.别人的经验可以借鉴，但是不可以生搬硬套，可以量体裁衣，取些好的建议和方法来解决当前问题。
3.业务人员在工作中总会有些失误，一些业务员在挨了上级的批评之后，总会对自己信心不足，但是切忌在纠正自己的错误的同时，做事情不要畏手畏脚的，反倒发挥不出自己的长处，导致业绩越做越差，最后不得不离开，所以要充分发挥你的长处。
4.要诚信，销售绝对不是简单的将现有的产品推销给了顾客就完事了，不单要有现实的销售，还要有长远的销售。诚信会让你有大量的忠实可靠的，持续不断的经销商和消费群体。
5.要学会和你的经销商换位思考，经销商久经沙场，都明白“利润和风险成正比的关系”，刚入门的业务员最好不要和你的经销商玩小的技俩，你可以在老业务或上级领导的帮助下处理与经销商之间的业务，学会换位思考会让你迅速成长的。
下面来说一下最重要的问题，也是和新手销售人员利益相关的问题——处理交接时的遗留问题。大体说，遗留问题有以下几种：
前一任承诺给经销商的返利
经销商因为种种原因，还在拖欠企业大量货款
各种商返产品无法解决
维修费用无法核算
各种广告费用无法报销等等
业务员在成长的过程中，必然会面临类似的种种遗留问题，，当然业务员绝对不能将所有的这些遗留的问题全部继承下来，，一定要考虑清楚，什么是在自己职权范围内可以解决的，什么是超出自己职权范围的。自己可以解决的，可以答应经销商妥善处理，但是一定要让经销商感觉自己是在帮他的“忙”，超过自己职权范围的，业务员必须坚决拒绝，否则会惹火上身。
以上就是关于销售成交的六大关键点相关问题的回答。希望能帮到你，如有更多相关问题，您也可以联系我们的客服进行咨询，客服也会为您讲解更多精彩的知识和内容。
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