风貌改造规划设计方案（风貌改造规划设计方案范本）

大家好！今天让创意岭的小编来大家介绍下关于风貌改造规划设计方案的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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本文目录:

• 1、荆门市城市临街建筑外立面管理办法(2020修订)

• 2、2019年村级美丽乡村建设实施方案

• 3、青岛市城市风貌保护管理办法

• 4、旧城改造的策略建议

一、荆门市城市临街建筑外立面管理办法(2020修订)

第一条　为了加强城市临街建筑外立面管理，塑造城市风貌特色，提升城市品位，根据《中华人民共和国城乡规划法》《城市市容和环境卫生管理条例》《荆门市城市管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本市实行城市化管理区域内临街建筑外立面的改造、维护和利用等活动的监督管理。

本办法所称临街建筑外立面是指位于城市街道两侧建筑物、构筑物及其附属设施的外立面。第三条　市人民政府应当建立临街建筑外立面管理协调机制，研究解决临街建筑外立面管理中的重大事项，督促临街建筑外立面管理各部门依法履行监督管理职责。

县级人民政府负责本辖区内临街建筑外立面的改造、维护和利用等活动的监督管理工作。第四条　规划部门负责制定城市建筑外立面风貌规划，对临街建筑外立面设计方案进行审核。

城市管理部门负责临街建筑外立面景观照明监督管理工作，会同规划、住建等部门编制临街建筑景观照明专项规划，经批准后监督实施，参与规划部门审核临街建筑外立面设计方案。

行政审批、住建、经信、市场监管、财政等部门应当按照各自职责，共同做好临街建筑外立面管理工作。第五条　临街建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人是临街建筑外立面维护管理的责任人。所有权人与使用人、管理人之间对临街建筑外立面维护管理责任有约定的，从其约定。

临街建筑外立面的维护管理责任人应当保持临街建筑外立面的整洁、美观和安全。第六条　临街建筑外立面的改造应当符合城市建筑外立面风貌规划。

单栋建筑物、构筑物临街外立面的改造，其样式、色彩应当与周边建筑物保持协调。

旧城区主要街道和重点区域的临街建筑外立面实施成片区改造的，县级以上人民政府应当组织编制规划设计方案，并征求公众意见后分步骤组织实施。第七条　在临街建筑外立面设置电子显示屏、电子翻板装置等大型户外广告设施的，应当符合户外广告专项规划要求，并经行政审批部门批准后设置。

在临街建筑外立面设置灯箱、标牌、标识、橱窗等设施的，应当符合城市容貌要求。

临街建筑外立面的透明玻璃幕墙及外门窗内外、立柱、台阶踏步应当保持整洁，不得悬挂、书写、张贴影响城市容貌要求的各种文字、图案、标语或者标贴。第八条　店招店牌应当设置在建筑物一楼门檐以上、二楼窗檐以下。店招店牌高度不得大于1.8米，突出深度不得大于0.5米，且应当与临街建筑立面平行。禁止设置一店多牌。设置店招店牌时，应当实行围挡施工，围挡高度不得小于2米。

二楼以上需要设置指引标识的，应当在临街建筑出入口墙面集中设置或者独立设置。第九条　依附于临街建筑外立面设置的供水、供电、供气、消防、通讯等公共管线，应当排列整齐、归整有序。配电箱、电信接线箱等设施，应当保持完好无损、整洁美观。第十条　临街建筑外立面的阳台、窗户在设置防盗网时，应当符合城市容貌要求和消防逃生要求，同一栋楼应当采用相近的材料、色彩和式样，并与周边环境相协调。第十一条　临街建筑外立面空调外机应当按规划设计要求统一设置，应当做到牢固安全、整齐规范，并实行美化遮挡。空调外机临街安装时，底部距地面高度不得小于2.5米、突出深度不得大于0.5米，不得占用公共人行通道。

新建和改造临街建筑时，应当预留空调外机安装位置和空调机冷凝水排放管道，空调机冷凝水不得向建筑物的外墙面排放或者凌空排放。第十二条　建筑物遮阳篷应当做到单栋统一、整洁美观，底部距地面高度不得小于2.5米，突出深度不得大于1.2米，且不得妨碍疏散救援通道。遮阳篷应当选择与墙体本色相协调的专业阻燃材料。第十三条　单幢临街建筑一楼卷闸门应当保持色彩统一、整洁完好，卷闸门锈蚀、破损的，应当及时修复。

鼓励有条件的单位和个人将卷闸门改装成玻璃门。第十四条　纳入临街建筑景观照明专项规划的新建、改造工程，建设单位应当按照专项规划要求，与主体工程同步设计、同步建设、同步交付使用。第十五条　政府投资建设的临街建筑景观照明设施的建设和维护管理资金应当纳入同级财政预算。第十六条　违反本办法第七条第一款规定，未按照审批的要求设置大型户外广告的，由县级城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下罚款。

二、2019年村级美丽乡村建设实施方案

　村级美丽乡村建设实施方案1

为贯彻落实党的十八大提出到2020年全面建成小康社会、建设“美丽中国”和市十五届人大二次会议提出建设“美丽乡村”的要求，改善农村生产条件、生活质量和生态环境，根据山亭区《关于开展“美丽乡村”建设的实施意见》，结合我镇实际，提出以下实施方案。

一、指导思想

按照科学发展、“四化同步”、城乡统筹和“三农”优先的要求，以提升农民生活品质为目的，以乡村规划建设为引领，以村容村貌整治为重点，以示范带动发展为突破，以镇村为主体，以创新社会管理为保障，着力培育和建设一批特色鲜明、村容整洁、环境优美、基础完善、生活殷实、乡风文明的“美丽乡村”。

二、工作目标

从20xx年开始，全镇共选取王庙村、黄沟村、柴林村、桑村村等3个村庄作为“美丽乡村”创建试点，力争通过3年努力，到20xx年底这3个村庄通过考评验收，全镇“美丽乡村”建设整体水平有明显提高。自20xx年起，在总结创建试点工作经验基础上，继续有计划、分步骤地对其他村庄，进行分类、分批整治改造建设，逐步使“美丽乡村”建设转入常态化。

三、主要任务

(一)推进村庄建设。

一是编制建设规划。试点村要根据自身特点和实际需要，依据小城镇总体规划、土地利用总体规划，按照“生活宜居、环境优美、设施配套”的要求，科学编制详细、明确、可行的建设详细规划，明确在产业发展、村庄整治、农民素质、文化建设等方面的目标和措施，规划编制要按照尊重自然美、注重个性美、构建整体美的要求，充分考虑人口变动、产业发展等因素，预留建设发展空间。既要考虑当前农民生产生活所需，又要考虑农村人口、环境的综合承载能力;既要考虑农村水、电、路、气、厕、卫等设施综合配套，又要重点突出文化、卫生、环境保护等较大公共设施项目的有序、有效安排。

二是科学改造提升。按照村庄建设规划，优化村庄路网布局，合理设计主要街道、小巷胡同，打通村内断头路。结合乡村文明行动和农村危房改造工程，推进农村危房、旧房、空心房改造和墙体立面整治，装扮美观舒适住宅，改善农户住房条件。推广应用农村沼气、太阳能等清洁能源，配套庭院环境卫生设施，全面完成改厨、改厕。鼓励利用存量建设用地建新房，严格管控无序违章建房，从严查处违章违规建房行为，促进村庄整体风貌协调和土地集约节约利用。

三是建设新型社区。把“美丽乡村”建设和创建新型农村示范社区结合起来，充分尊重农民意愿，因地制宜推进合村并点，集中连片规划建设一批规模适度、功能完善的新型农村示范社区。按照“配套、完善、提升”的要求，统筹安排基础设施、公共服务设施以及周边环境建设，增强社区服务农民的能力。

(二)整治村容村貌。

一是提升硬化水平。坚持因地制宜，科学合理开展村庄主次干道硬化。主街硬化率达到100%，小巷硬化率不低于70%。主街两侧铺有路沿石，街巷建有排水设施，形成纵横有序、便捷舒适的村内路网。

二是提升绿化水平。加快村庄园林化、庭院花园化、道路林荫化建设，积极倡导庭院绿化，鼓励农民栽植经济林木、观赏树木。推进路旁、水(渠)旁、村旁、宅旁等“四旁”绿化，配建街头绿地和小游园，形成四季有绿、三季有花的多层次立体绿化效果，村庄绿化覆盖率不低于40%。

三是提升亮化水平。对村内主要街巷及公共场所，采取各种方式实施亮化工程，有条件的村庄应安装太阳能路灯。加强对公用照明设施的管理维护，提高夜间照明效果。

四是提升净化水平。建立村内卫生日常保洁机制，推行“户收集、村集中、镇街运转、区处理”的生活垃圾收集处理方式，按每5-10户不低于1个的标准配备垃圾桶，根据实际情况设置密闭式垃圾收集箱、垃圾清运车;设立环境卫生专管员及环卫清洁队伍。同时，全面清理村庄内乱堆乱放、乱搭乱建，推行“三堆两垛”(沙土堆、粪便堆、杂物堆、柴草垛、砖石垛)定点存放。妥善处理并积极利用禽畜粪便，鼓励村民使用沼气、太阳能等清洁能源。

五是提升美化水平。对村内主要街道两侧建筑、墙壁进行统一整洁或粉刷，合理布局宣传栏、文化墙等，形成整洁有序、特色鲜明、实用美观的景观效果。整治村内影响观瞻的陈旧电线电路，坚决杜绝乱扯乱挂现象。

六是提升饮水安全水平。加强对分散式水源的卫生防护和周围环境的清理整治，构建户户通的自来水管网，保证自来水供水入户率达100%，水质合格率达100%。做好生活污水无害化处置，科学建设一批净化池、氧化塘，有效降解水质污染，生活污水处理利用率达到95%以上。

(三)完善服务设施。

一是完善公共服务体系。推进农村社区服务中心建设，基本达到“七室两超市一广场”标准，即具备综合办公室、综合活动室、综合服务室、卫生室、文化室、警务室、调解室、生活日用品超市、农资超市和村民文体活动场所等功能配置，建筑面积不少于500平方米。科学布局建设学校，鼓励社会力量在村内兴办幼儿园、托儿所。推动金融服务网点向试点村延伸，鼓励有条件的村设立金融服务网点，改善农村金融服务。

二是完善信息服务体系。推进有线电视、宽带村村通和户户通工程，探索建立村级信息综合网络服务平台，开设党务村务公开、政策信息发布、农业技能培训、市场供需动态、社会治安管理、灾害预警防治等信息服务栏目，设置村民意见建议箱，设立阅报栏、科普栏、宣传栏、社情民意反馈栏。

三是完善“五员”服务体系。设立政策宣传员、市场信息员、农技指导员、纠纷调解员、电教推广员等“五员”，强化政策、农资、科技、金融、市场信息等支持，增强服务农户的针对性和实效性。

四是完善社会保障体系。加大新型农村合作医疗、新型农村社会养老保险制度宣传力度，进一步简化费用交纳、报销、领取等手续。探索农村互助养老模式，建设一批农村托老所、幸福院等，提高农村养老服务水平。科学使用农村村集体收入，重点用于村集体开支、农村公益事业发展和困难农民生活、医疗补贴等。保障农民土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济收益分配权等财产性权利。

五是完善治安防控体系。在村内主要道路和重要部位、公共场所安装电子监控设备，实现“电子眼”监控体系无缝隙覆盖。建立村民自治联防组织，实现夜间巡防常态化。

(四)发展农村经济。

一是深入推进农村土地使用产权制度改革。鼓励发展土地合作社，推进专业化生产、规模化经营、品牌化发展，大幅提升农业产业化水平。引导土地有序流转，积极培育特色集体农场、家庭农场等新型经营主体。优先在试点村开展集体建设用地、宅基地确权颁证工作，推进农村土地承包关系长久不变改革和农村资产产权化改革。

二是积极发展特色产业。在稳定发展粮食生产的前提下，积极推进农业结构调整，深入实施“一村一业、一村一品”工程，打造特色专业村。充分利用农村自然景观、田园风光，重点建设高标准的主题农庄和农家乐。大力发展自助采摘游、城郊休闲度假游、生态农业观光游、民俗风情体验游等各具特色的乡村旅游业，推动乡村生态旅游业发展。积极培育农村服务业，围绕加强产业服务，积极开发餐饮、住宿、交通等三产服务项目，适度发展短途物流、设备租赁、劳务输出等配套产业。

三是扶持农民就业创业。实施新型农民培训工程，培育一批种养大户、家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业等新型农业生产经营主体，增强农民创业就业能力，加快培育农业科技人才、农村实用人才和现代职业农民。完善和落实农民创业小额贷款担保、财政贴息等政策，扶持农民以创业带动就业，鼓励农民工返乡创业。

(五)倡树文明乡风。

一是弘扬乡土文化。发掘、保护、开发农村优秀民间文化资源，加强对古村落、古民居、古建筑的保护，推动民间传说搜集整理、民间艺人技艺传承，弘扬具有地域特色的农耕文化、山水文化和民俗文化。

二是加强教育引导。采取群众喜闻乐见的形式，加强法律法规教育、“四德”教育、生态文明知识普及教育，健全村规民约，强化组织机构和制度落实，营造浓厚教育氛围。

三是开展示范创建。突出抓好群众性精神文明活动，组织文明生态示范户、致富创业带头户、敬老模范户、子女教育模范户、计划生育模范户、“五型家庭创建”(和谐型、致富型、美好型、学习型、诚信型)等创星评比，建立动态考评机制，颁发并悬挂农户家庭星级评定匾牌。结合实际开展弘扬传统美德实践活动，引导农民破除陈规陋习，培育科学、健康、文明的生活方式。

四是强化村民自治。健全村民会议和村民代表会议、村务公开、村民议事、村级财务管理等自治制度，加强农民理事会、村务监督委员会等组织建设，提高农村社会管理规范化、制度化水平，营造和谐的农村社会环境。

四、工作措施

一是加强组织领导。镇政府成立桑村镇“美丽乡村”建设领导小组，镇政府主要领导任组长、镇政府分管领导任副组长，各办事处和镇直有关部门主要负责人为成员，领导小组办公室设在镇村建办。领导小组抽调村建、环保、农业、林业、畜牧兽医、水利、卫生、交通运输等相关部门业务人员组成“美丽乡村”创建专家指导组，负责对“美丽乡村”创建工作的指导、协调和督查。

二是完善投入机制。有效整合各方面的资金，建立完善政府财政投入、村级自筹和社会多方支持三位一体的“美丽乡村”建设资金保障体系。镇财政采取以奖代补的形式对各创建试点村予以奖励。要加强对涉农资金、项目的整合，按照“资金性质不变、管理渠道不变、统筹管理使用”的原则，集中对创建村进行投入。要调动各方面参与创建的积极性，发动广大群众积极主动投工投劳，鼓励企业、社会团体、公民投资或捐资建设，多渠道、多元化筹集“美丽乡村”建设资金。

三是强化考核奖惩。镇政府对创建工作开展情况和任务完成情况实行月调度、季督导、半年通报、年度考评，创建期满总评、验收和表彰。对通过年度考评的村兑现资金奖励，对通过总评验收的村，由镇报区，由区报市命名为“枣庄市美丽乡村”。对工作扎实、成效显著的镇街，给予通报表扬;对未完成建设任务的镇街，给予通报批评，取消当年评先树优资格，并责令继续做好工作，直到全面完成创建任务。

村级美丽乡村建设实施方案2

为深入贯彻全镇开展“美丽乡村”建设动员会和“美丽乡村”推进会议精神，扎实推进我村“美丽乡村”创建工作，努力实现“村新、业兴、景美、人和”的目标，根据水头镇党委、政府美丽乡村建设工作部署，结合本村实际，现制定曾岭村“美丽乡村”创建工作实施方案。

一、指导思想

根据各级党委、政府美丽乡村建设要求，以科学发展观为指导，以促进农民增收为目标，以特色产业发展、村庄整治建设为重点，创新思路，增加建设投入，把村庄建成科学规划布局美、村容整洁环境美、创业增收生活美、乡风文明素质美，宜居、宜业、宜游的新农村。

二、工作目标

力争在5年的时间内，通过深入贯彻落实科学发展观，围绕村民代表会提出的“四美三宜”的总体要求，以发展经济、增加农民收入为核心，以改善农民生产生活条件为重点，立足村情实际，因地制宜、突出重点、整村推进，力争使该村在经济发展、农民增收，村容村貌整治，基础设施建设、精神文明建设和民主法制建设上取得新成绩，为新农村建设起到模范带头作用。

三、主要任务

1、曾岭村岭头自然村安路灯2.1公里42盏，资金筹备中。

2、集资硬化村主干道南岭路星辉至曾岭路段，总长4.5公里，宽4米;集资硬化岭头环村路，长800米。

3、深入农民饮水安全，全面推进曾岭村岭头自然村的饮水建设工程。

4、大力开展村主干道南岭路星辉至曾岭路段两侧绿化工作。

5、建立农村卫生长效管护制度。从20xx年起，曾岭村将采取“一事一议”的办法，按照每年每人15元的标准筹集农村环境卫生清洁和保洁经费，建立专项资金，用于农村清洁保洁，配备2名专职保洁人员。

6、全村新增垃圾桶10个。

四、工作措施

为切实加强美丽乡村建设工作的组织领导，我村专门成立了以驻村领导为指导员、支部书记李拥政为组长、村主任吕培寒为副组长、村两委为成员的工作领导小组。具体负责我村美丽乡村工作的指导，协调和督促工作。

1、规划先行。建设功能完善，环境优美、文明和谐的美丽乡村，要有计划，有步骤地开展，从我村的经济社会发展实际出发，做好规划工作，明确美丽乡村建设的思路、目标和工作措施。

2、广泛宣传。通过进村入户、召开两委会、群众大会等多种形式，广泛宣传动员，加大宣传力度，真正使美丽乡村建设这一“惠民工程”、“民心工程”家喻户晓，让群众看到美丽乡村建设的具体成效，从而激发农民的积极性，使农民成为美丽乡村建设的主体。

3、加大投入。积极争取上级财政支持，同时多方筹资，全力搞好美丽乡村建设。在建设中采取对口部门投资，群众投工投劳的原则，全力配合各项目实施单位，切实引导群众主动地参与新农村建设，使之成为美丽乡村建设的受益主体和重要投资成分。

4、细化分工。在美丽乡村建设中要落实政府引导、农户为主体、社会来参与的工作机制，村党支部，村委会要充分发挥作用，党员干部带头先行，号召群众积极参与，有钱出钱，有物出物，齐抓共管，尽心尽责。

5、强化监管。推选村民代表成立项目监督小组，建立美丽乡村建设工作制度，明确职责，与党务村务公开一样，实行全程公开，接受群众监督，以确保美丽乡村建设任务如期完成。

三、青岛市城市风貌保护管理办法

第一条　为维护历史文化名城特色，加强城市风貌的保护管理，创造良好的城市环境，根据《中华人民共和国城市规划法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于青岛市城市风貌保护范围（城市风貌保护范围、保护区和保护点，见附件）。第三条　市规划管理部门是城市风貌保护管理的行政主管部门。

土地、环保、文物、房产、园林、工商、市政、公安等有关行政管理部门按各自法定的职责权限，配合市规划管理部门做好城市风貌保护管理的有关工作。第四条　城市风貌的主要保护内容是；

（一）反映城市历史和文化的重要建筑物、构筑物、名胜古迹、古树名木；

（二）南海岸海滨风景保护线范围内的沿海道路、滩湾岬角、红石礁、海水浴场、山头景点、园林绿地等景观和环境；

（三）反映本市独特风貌和建筑特色的风景点、建筑物、构筑物、主要道路对景点和疗养区、住宅区、街区；

（四）市人民政府确定的其他保护内容。第五条　城市风貌保护应当坚持保护、整理、美化、完善的原则，保护城市建设与自然环境的统一性和艺术性。第六条　城市风貌保护范围内，属反映城市风貌和建设特色的建筑物、构筑物，应当加强养护、维修，严禁拆除、改建、扩建。建筑物或构筑物损坏的，应当在市规划管理部门限定的时间内修复。第七条　城市风貌保护点的建筑物，维修时，应当保持和恢复原有建筑形式。

城市风貌保护范围内的风景点，应当保持原有景观特色，与其相关的建筑物、构筑物及相应的地形、地貌、植被等不得随意改变。第八条　城市风貌保护区应当保持该区域特有的风貌和建筑特色。除必须的市政设施建设外，任何单位和个人不得在城市风貌保护区内插建任何建筑物、构筑物。严禁减少现有的绿地面积。第九条　在城市风貌保护范围内的建筑物、构筑物，应当保持外观整洁、美观，产权人或使用人应当定期进行清洗、粉刷。未经市规划管理部门批准，不得改变建筑物、构筑物的原有色调。第十条　城市风貌保护范围内，经市房屋安全鉴定机构鉴定须拆除重建的倒危建筑物，必须经市规划管理部门批准后，按风貌保护要求重建；属反映本市独特风貌和建筑物色的倒危建筑物，必须按原占地面积、原体量和原建筑风格重建。第十一条　因城市建设和其他特殊需要，在城市风貌保护范围内进行新的建设，必须按照城市风貌和建筑特色统一规划、合理布局，经市规划管理部门和有关部门审查后，报市人民政府批准。

建筑物的性质、体量、密度、高度、造型、色彩等，应与周围建筑物和环境相协调，不得遮挡景观视廊。第十二条　在城市风貌保护范围内进行建设（包括设置室外雕塑、大型广告设施）的单位，必须按规划要求，向市规划管理部门报送两个以上的建筑设计方案，经市规划管理部门审查、选定，并按规定报批后，核发《建设工程规划许可证》。第十三条　在城市风貌保护范围内的建筑物的建筑间距除原样修复的保持原间距外，新建、改建的建筑物均应当按《青岛市城市建筑规划管理办法》规定的新区建筑间距执行。

在风貌保护点周围新建、改建、扩建的建筑物除按新区建筑间距执行外，还应当符合保护点风貌保护的要求。第十四条　城市风貌保护范围内应当按照规划进行绿化，新建项目绿化用地面积不得低于建设用地总面积的40％。第十五条　在城市风貌保护范围内，任何单位和个人不得擅自填海造地、挖砂、取土、采石、圈占滩湾岬角、围海拦坝、砍伐树木、设置废渣及垃圾堆场等。任何单位和个人不得进行破坏地形、地貌及其他影响城市风貌保护的行为。第十六条　在城市风貌保护范围内，确因工程建设需要临时占用土地或建设临时建筑，必须经市土地管理部门和市规划管理部门批准，并办理有关手续，使用期不得超过1年。因特殊情况需延长使用期的，应在期满前2个月向原发证机关提出申请，经批准后方可延期使用，延期不得超过1年。

临时建筑不得出租、转让和改作他用。第十七条　在城市风貌保护范围内，不得从事污染环境的生产、经营活动。现有的不符合城市风貌保护和环境保护要求的，应当按市规划管理部门和环境保护部门的要求限期治理或者按照统一规划进行改造或迁出。

四、旧城改造的策略建议

不同类型旧城改造项目的比较研究

类型一：城市中心区——功能多元，高端引领

通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。

城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。

城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。

高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。

步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。

上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。

类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值

每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。

类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作

混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。

房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。

类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重

城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。

类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色

在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。

小型工业区的产业置换

区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。

改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。

区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。

改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。

大型工业区的产业升级

区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。

改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界著名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。

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